Description

Le Boutiquier vous propose en exclusivité les murs d'une pizzeria de 46,8 m² situés 52 avenue Jean Jaurès à Nîmes (30900), en pied d'immeuble en copropriété, sur un axe passant avec stationnement, à côté d'un Franprix. Le local est loué à la société LE BEL AMI, qui y exploite la pizzeria Les Pizza du Jean Jaurès depuis le rachat du fonds en décembre 2021 ; le local est exploité en pizzeria depuis au moins 2008. Bail commercial ayant pris effet le 23 novembre 2021, loyer annuel de 12 000 € hors charges, payable mensuellement ; bailleur non assujetti à la TVA. Le bail prévoit une indexation annuelle sur l'ILC qui n'a jamais été appliquée. Son application porterait le loyer à environ 13 865 € par an. Prix : 130 000 € honoraires inclus, à la charge de l'acquéreur. Rendement net de 7,77 % sur le prix honoraires inclus, après taxe foncière et charges ; rendement brut de 9,23 % sur le loyer en place. Un rendement n'est jamais garanti. Dossier complet (bail, point d'urbanisme, pièces de copropriété) communiqué en data room.

Identité

Titre commercial

Murs d'une pizzeria de 46,8 m², avenue Jean Jaurès à Nîmes

Typologie

Murs occupés

Statut mandat

Exclusivité

Mandat exclusif signé — 2025-11-19

Enseigne

Les Pizza du Jean Jaurès

Enseigne en façade

Quartier

Avenue Jean Jaurès, Nîmes

Résumé

Murs d'une pizzeria de 46,8 m² sur l'avenue Jean Jaurès, loués 12 000 € par an depuis 2021 à l'exploitant en place, avec une indexation ILC jamais appliquée qui porterait le loyer à environ 13 865 €.

Prix et rendement

Prix FAI

130 000 €

Mandat — 2026-09-16

Honoraires

20 000 €

Mandat, TTC, soit 18,2 % du prix hors honoraires — 2025-11-19

Qui paie les honoraires

Acquéreur

Rendement net / prix FAIauto

7,77 %

Loyer de 12 000 € diminué de la taxe foncière (1 500 €) et des charges (400 €), rapporté au prix FAI

Rendement net avec frais d'acquisitionauto

7,23 %

Même loyer net, rapporté au coût total d'acquisition (frais estimés à 7,5 %)

Multiple de loyerauto

10,8 x

Prix FAI divisé par le loyer annuel

Prix au m²auto

2 778 €/m²

Prix FAI divisé par 46,8 m²

Frais de notaire estimésauto

9 750 €

Hypothèse de 7,5 % du prix FAI

Coût total acquisitionauto

139 750 €

Prix FAI et frais de notaire estimés

Lecture du rendement net

Une acquisition à 130 000 € honoraires inclus reflète un rendement net de 7,2 %, sur un loyer net de 10 100 € (loyer de 12 000 € diminué de la taxe foncière et des charges déclarées, dans l'hypothèse prudente où la taxe foncière n'est pas refacturée) et une hypothèse de frais d'acquisition de 7,5 %, soit un coût total de 139 750 €. Rendement brut de 9,23 % sur le loyer en place, 10,67 % sur le loyer indexé exigible.

Le bail

Nature du bail

Commercial 3/6/9

Bail commercial — 2021-11-23

Période du bail

du 23 novembre 2021 au 22 novembre 2030

Date d'effet au bail, échéance calculée sur 9 ans

Durée

9 ans

Années restantesauto

4,2 €

Prochaine échéance triennaleauto

2027-11-23 €

Durée ferme résiduelle

1,2 an, jusqu'à la faculté triennale du 23 novembre 2027, sous réserve de la lecture du bail ; échéance contractuelle le 22 novembre 2030

Prochaine faculté de départ du locataire

23 novembre 2027 (échéance triennale)

Statut du bail

En cours

Preneur actuel

LE BEL AMI, EURL

Loyer et indexation

Loyer annuel HT HC

12 000 €/an

Bail et déclaration du vendeur — 2025-11-18

Paiement

Mensuel, 1 000 € par mois

Indice de révision

ILC

Périodicité de révision

Annuelle

Loyer indexé exigible

13 865 €/an

Calcul Le Boutiquier : 12 000 € × ILC T2 2025 (136,81) / ILC T2 2021 (118,41), indice de base à confirmer au bail — 2026-09-23

Historique des révisions

Période	Loyer indexé ILC	Loyer appliqué
23/11/2021 au 22/11/2022	12 000 €	12 000 €
23/11/2022 au 22/11/2023	12 531 €	12 000 €
23/11/2023 au 22/11/2024	13 358 €	12 000 €
23/11/2024 au 22/11/2025	13 856 €	12 000 €
Depuis le 23/11/2025	13 865 €	12 000 €

Calcul Le Boutiquier sur la série ILC de l'INSEE — 2026-09-23

Charges et fiscalité

Taxe foncière

1 500 €/an

Déclaration du vendeur, refacturation au locataire à confirmer au bail

Charges annuelles

400 €/an

Déclaration du vendeur

Assujettissement TVA du bailleur

Non

Passerelle loyer facial, loyer net

Loyer HC12 000 €

Taxe foncière, si non refacturée (hypothèse prudente)− 1 500 €

Charges de copropriété déclarées− 400 €

Assurance propriétaire non occupantà chiffrer

Loyer net10 100 € (11 600 € si la taxe foncière est refacturée)

Calcul Le Boutiquier sur déclarations — 2026-09-23

Surfaces

Surfaces par niveau

Niveau	Affectation	Surface
Rez-de-chaussée	Salle et four	46,8 m²

Déclaration du vendeur

Source du mesurage

Déclaration du vendeur, mesurage à réaliser

Le local

Configuration

Pizzeria en pied d'immeuble, salle et four, terrasse exploitée

Climatisation

Oui

Photo de la façade

Équipements

Four à pizza
Climatisation
Terrasse exploitée devant le local

Diagnostics

À réaliser : DPE, amiante, état des risques

Le locataire

Raison sociale

LE BEL AMI

Pappers — 2026-09-23

Forme juridique

EURL au capital de 100 €, créée en janvier 2008

Pappers

SIREN

502 738 636

Effectif

1 à 2 salariés

Pappers, donnée 2022 — 2026-09-23

Chiffre d'affaires

Non public : comptes déposés sous confidentialité, dernier exercice 2024

Pappers — 2026-09-23

Procédures collectives

Aucune

Pappers — 2026-09-23

Ancienneté dans les lieux

Exploitant depuis le rachat du fonds en décembre 2021 (95 000 €) ; local exploité en pizzeria depuis au moins 2008

BODACC, Street View

Réputation

3,8 sur 5 sur Google, 244 avis ; 4,1 sur 5 sur Uber Eats

Google Maps, Uber Eats — 2026-09-23

Emplacement

Enseignes locomotives

Franprix, dans l'immeuble neuf voisin

Stationnement

Stationnement sur l'avenue

Contexte communal

Nîmes, préfecture du Gard, environ 150 000 habitants ; l'avenue Jean Jaurès est l'un des grands axes de la ville, requalifié en promenade plantée

INSEE, Ville de Nîmes

Projection d'encaissement

Cumul des loyers nets encaissés

Horizon	Indexation 2 % par an	Sans indexation
7,5 ans	80 900 €	75 800 €
15 ans	174 700 €	151 500 €
20 ans	245 400 €	202 000 €

Calcul Le Boutiquier — 2026-09-23

Méthode

Cumul = loyer net × ((1,02^n − 1) / 0,02), sur un loyer net de 10 100 €, hors plus-value et hors arriéré d'indexation. L'indexation de 2 % par an est une hypothèse ; la variante à 0 % tient compte du recul de l'ILC sur les derniers trimestres.

Point mort

Avec une indexation de 2 % par an, les loyers nets remboursent le coût total d'acquisition de 139 750 € en 12 ans et 4 mois, hors plus-value ; sans indexation, en 13 ans et 10 mois.

Scénarios

Départ du locataire à la triennale de 2027

Hypothèse défavorable : congé pour le 23/11/2027, douze mois de vacance et trois mois de franchise, soit 15 000 € de loyers non perçus, plus environ 10 000 € de travaux de relocation. Petite surface de restauration sur un axe passant : relocation plausible en restauration rapide ou en commerce de service.

Simulation de financement

Hypothèse de financement

Coût total d'acquisition139 750 €

Apport, 30 %41 925 €

Emprunt97 825 € sur 15 ans à 3,6 % hors assurance (hypothèse)

Mensualité704 €

Annuité8 450 €

Cash-flow annuel après dette, avant impôt+ 1 650 € environ

Rendement sur fonds propres, hors amortissement du capital3,9 %

Calcul Le Boutiquier, taux à confirmer par une banque

Points forts et points d'attention

Points forts

Loyer de 12 000 € jamais indexé depuis 2021 : environ 13 865 € par an une fois la clause appliquée
Rendement net de 7,2 % sur le coût total d'acquisition, après taxe foncière et charges
Local exploité en pizzeria depuis au moins 2008
Axe passant avec stationnement, à côté d'un Franprix
Ticket d'entrée de 130 000 € honoraires inclus

Points d'attention

Prochaine faculté de départ du locataire au 23 novembre 2027
Application de l'indexation : hausse de 15,5 % d'un coup pour le locataire
Aménagements réalisés sans déclaration préalable, état inchangé depuis au moins 2008 : note détaillée en data room
Comptes du locataire déposés sous confidentialité ; société au capital de 100 €
Surface déclarée de 46,8 m², mesurage à réaliser
Taxe foncière de 1 500 € : refacturation au locataire à confirmer au bail
Diagnostics à réaliser

Détails de surface

Surface totale

46.8 m²

Surface RDC

46.8 m²

Emplacement

52 Avenue Jean Jaurès, Nîmes, France, Nîmes

Mandat exclusif - Murs occupés - Pizzeria - Nîmes, avenue Jean Jaurès - 46,8 m²

Description

Identité

Prix et rendement

Le bail

Loyer et indexation

Charges et fiscalité

Surfaces

Le local

Diagnostics

Le locataire

Emplacement

Projection d'encaissement

Scénarios

Simulation de financement

Points forts et points d'attention

Détails de surface

Emplacement

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