Exclusivité · Murs occupés pizzeria, avenue Jean Jaurès · Nîmes (30) · Rentabilité 9,23 %
Description
Le Boutiquier vous propose en exclusivité les murs d'une pizzeria située 52 avenue Jean Jaurès à Nîmes (30900), en pied d'immeuble en copropriété, sur un axe passant avec stationnement, à côté d'un Franprix. La vente porte sur deux lots : le local commercial en rez-de-chaussée et un duplex attenant, desservi par un escalier intérieur, affecté en annexe commerciale. Le local est loué à la société LE BEL AMI, qui y exploite la pizzeria Les Pizza du Jean Jaurès depuis le rachat du fonds en décembre 2021 ; le local est exploité en pizzeria depuis au moins 2008. Bail commercial notarié du 23 novembre 2021, conclu pour neuf années jusqu'au 22 novembre 2030. Loyer de 12 000 € HT hors droits, taxes et charges, payable d'avance par mensualités de 1 000 €. Le preneur rembourse au bailleur la taxe foncière, les taxes additionnelles et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, et règle directement sa consommation d'eau. Dépôt de garantie de 2 000 €, transmis à l'acquéreur. Bailleur non assujetti à la TVA. Le bail prévoit une révision triennale sur l'ILC, indice de base 118,41. La révision du 23 novembre 2024 n'a jamais été demandée : une demande porterait le loyer à environ 13 855 € par an. Prix : 130 000 € honoraires inclus, à la charge de l'acquéreur. Rendement brut de 9,23 % sur le loyer en place ; rendement net de 8,92 % sur le prix honoraires inclus, sur un loyer net bailleur de 11 600 € après les charges de copropriété, que le bail laisse à la charge du bailleur. Dossier complet (bail, point d'urbanisme, pièces de copropriété) communiqué en data room.
Identité
Mandat exclusif signé — 2025-11-19
Enseigne en façade
Résumé
Prix et rendement
Mandat — 2026-09-16
Mandat, TTC, soit 18,2 % du prix hors honoraires — 2025-11-19
Loyer net bailleur de 11 600 € rapporté au prix honoraires inclus — 2026-09-23
Prix FAI divisé par le loyer annuel
Prix FAI divisé par 46,8 m²
Hypothèse de 7,5 % du prix FAI
Prix FAI et frais de notaire estimés
Lecture du rendement net
Le bail
Bail notarié du 23/11/2021, Me Casula, Nîmes — 2021-11-23
Bail notarié : neuf années du 23/11/2021 au 22/11/2030
Calculé jusqu'à l'échéance du 22/11/2030
Calculé depuis la date d'effet
Bail, clause de résiliation triennale
Bail
Bail
Bail : 2 000 € versés à la signature par la comptabilité de l'office notarial, quittancés dans l'acte ; transmissibles à l'acquéreur, non réévalués en cas de variation du loyer — 2021-11-23
Loyer et indexation
Bail : 12 000 € HT hors droits, taxes et charges, en douze termes de 1 000 € payables d'avance le 1er de chaque mois — 2021-11-23
Loyer de 12 000 € moins les charges de copropriété que le bailleur ne récupère pas selon le bail (400 € déclarés) ; taxe foncière et taxes municipales remboursées par le preneur — 2026-09-23
Bail
Bail : indice trimestriel des loyers commerciaux, indice de base T2 2021 = 118,41
Bail : réajustement tous les trois ans à la date anniversaire de l'entrée en jouissance, sur demande par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée — 2021-11-23
Révision triennale du 23/11/2024 : 12 000 € × ILC T2 2024 (136,72) / ILC T2 2021 (118,41). Jamais demandée à ce jour. — 2026-09-23
Historique des révisions
| Échéance triennale | Indices comparés | Loyer révisable | Loyer appliqué |
|---|---|---|---|
| 23/11/2024 | ILC T2 2024 (136,72) / T2 2021 (118,41) | 13 855 € | 12 000 € |
| 23/11/2027 | À établir à la date anniversaire | À établir | À établir |
Bail et série ILC de l'INSEE — 2026-09-23
Bail, clauses de révision légale et d'indexation — 2026-09-23
Charges et fiscalité
Déclaration du vendeur. Le bail met les impôts fonciers, les taxes additionnelles et la TEOM à la charge du preneur, remboursables au bailleur à sa demande. — 2026-09-23
Déclaration du vendeur ; le bail comporte une renonciation expresse du bailleur à récupérer les charges de copropriété auprès du preneur — 2026-09-23
Passerelle loyer facial, loyer net bailleur
Bail notarié du 23/11/2021 et déclarations du vendeur — 2026-09-23
Surfaces
Surfaces par niveau
| Lot | Affectation | Surface |
|---|---|---|
| Lot 16 | Local commercial en rez-de-chaussée | 46,8 m² déclarés |
| Lot 17 | Duplex rez-de-chaussée et premier étage desservi par un escalier intérieur, annexe commerciale sans usage d'habitation | Non mesuré |
Bail notarié et déclaration du vendeur — 2026-09-23
Bail notarié et extrait cadastral annexé — 2021-11-23
Le local
Photo de la façade
Équipements
- Four à pizza
- Climatisation
- Terrasse exploitée devant le local
Diagnostics
Bail — 2026-09-23
Le locataire
Pappers — 2026-09-23
Pappers
Pappers, donnée 2022 — 2026-09-23
Pappers — 2026-09-23
Pappers — 2026-09-23
BODACC, Street View
Google Maps, Uber Eats — 2026-09-23
Médias et présence en ligne
Fiche Google Maps du restaurant
https://www.google.com/maps/search/?api=1&query=Les+Pizza+du+Jean+Jaur%C3%A8s+52+avenue+Jean+Jaur%C3%A8s+30900+N%C3%AEmesEmplacement
Enseignes locomotives
- Franprix, dans l'immeuble neuf voisin
INSEE, Ville de Nîmes
Projection d'encaissement
Cumul des loyers nets encaissés
| Horizon | Indexation 2 % par an | Sans indexation |
|---|---|---|
| 7,5 ans | 92 900 € | 87 000 € |
| 15 ans | 200 600 € | 174 000 € |
| 20 ans | 281 900 € | 232 000 € |
Calcul Le Boutiquier — 2026-09-23
Méthode
Scénarios
Départ du locataire à la triennale de 2027
Simulation de financement
Hypothèse de financement
Calcul Le Boutiquier, taux à confirmer par une banque
Points forts et points d'attention
Points forts
- Taxe foncière, taxes additionnelles et TEOM remboursées par le preneur selon le bail
- Révision triennale de l'ILC exigible depuis le 23 novembre 2024, jamais demandée : le loyer passerait à 13 855 €, soit 10,66 % brut sur le prix
- Rendement net de 8,92 % sur le prix honoraires inclus
- Local exploité en pizzeria depuis au moins 2008, exploitant en place depuis 2021
- Deux lots : le local commercial et un duplex attenant en annexe commerciale
- Dépôt de garantie de 2 000 € transmis à l'acquéreur
- Axe passant avec stationnement, à côté d'un Franprix
- Ticket d'entrée de 130 000 € honoraires inclus
Points d'attention
- Prochaine faculté de départ du locataire au 23 novembre 2027
- Charges de copropriété non récupérables : le bail comporte une renonciation expresse du bailleur
- Application de la révision : hausse de 15,5 % d'un coup pour le locataire, à demander par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée
- Aucun état des lieux d'entrée n'a été établi, alors que le bail le prévoyait
- Aménagements réalisés sans déclaration préalable, état inchangé depuis au moins 2008 : note détaillée en data room
- Parcelle en périmètre de monuments historiques, en zone de plan de prévention du risque inondation et en périmètre de droit de préemption commercial
- Comptes du locataire déposés sous confidentialité ; société au capital de 100 €
- Surfaces non mesurées : le bail n'en donne aucune et les 46,8 m² déclarés ne couvrent pas le duplex
- Grosses réparations de l'article 606 à la charge du bailleur
- DPE et état des risques à réaliser