Mandat Exclusif
local commercialExclusivité
Exclusivité · Murs occupés pizzeria, avenue Jean Jaurès · Nîmes (30) · Rentabilité 8,92 %
52 Avenue Jean Jaurès, Nîmes, France, Nîmes
130 000 €
Surface: 46.8 m²
Type
local commercial
Surface
46.8 m²
Prix
130 000 €
Statut
Occupé
Description
Le Boutiquier vous propose en exclusivité les murs d'une pizzeria située 52 avenue Jean Jaurès à Nîmes (30900), en pied d'immeuble en copropriété, sur un axe passant avec stationnement, à côté d'un Franprix. La vente porte sur deux lots : le local commercial en rez-de-chaussée et un duplex attenant, desservi par un escalier intérieur, affecté en annexe commerciale. Le local est loué à la société LE BEL AMI, qui y exploite la pizzeria Les Pizza du Jean Jaurès depuis le rachat du fonds en décembre 2021 ; le local est exploité en pizzeria depuis au moins 2008. Bail commercial notarié du 23 novembre 2021, conclu pour neuf années jusqu'au 22 novembre 2030. Loyer de 12 000 € HT hors droits, taxes et charges, payable d'avance par mensualités de 1 000 €. Le preneur rembourse au bailleur la taxe foncière, les taxes additionnelles et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, et règle directement sa consommation d'eau. Dépôt de garantie de 2 000 €, transmis à l'acquéreur. Bailleur non assujetti à la TVA. Le bail prévoit une révision triennale sur l'ILC, indice de base 118,41. La révision du 23 novembre 2024 n'a jamais été demandée : une demande porterait le loyer à environ 13 855 € par an. Prix : 130 000 € honoraires inclus, à la charge de l'acquéreur. Rendement brut de 9,23 % sur le loyer en place ; rendement net de 8,92 % sur le prix honoraires inclus, sur un loyer net bailleur de 11 600 € après les charges de copropriété, que le bail laisse à la charge du bailleur. Dossier complet (bail, point d'urbanisme, pièces de copropriété) communiqué en data room.
Identité
- Typologie
- Murs occupés
- Statut mandat
- Exclusivité
- Enseigne
- Les Pizza du Jean Jaurès
- Groupe ou réseau
- Indépendant
- Quartier
- Avenue Jean Jaurès, Nîmes
- Titre commercial
- Murs d'une pizzeria, lots 16 et 17, avenue Jean Jaurès à Nîmes
- Résumé
- Murs d'une pizzeria sur l'avenue Jean Jaurès, loués 12 000 € HT hors charges par an depuis 2021 à l'exploitant en place, qui a réglé ses douze termes de 2023 (quittances au dossier). Le bail met la taxe foncière et les taxes municipales à la charge du preneur. La révision triennale de l'ILC, exigible depuis le 23 novembre 2024 et jamais demandée, porterait le loyer à 13 855 €. Prix de 130 000 € honoraires inclus, soit un loyer net bailleur de 11 600 €.
Prix et rendement
- Prix FAI
- 130 000 €
- Rentabilité nette sur prix FAI
- 8,92 %
- Multiple de loyer
- 11,2 x
- Prix au m²
- 2 778 €/m²
- Frais de notaire estimés
- 9 750 €
- Coût total acquisition
- 139 750 €
- Qui paie les honoraires
- Acquéreur
- Lecture du rendement net
- La rentabilité nette de 8,92 % rapporte le loyer net bailleur de 11 600 € au prix de 130 000 € honoraires inclus. Le bail met à la charge du preneur la taxe foncière, les taxes additionnelles, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et les taxes municipales, remboursables au bailleur à sa demande, ainsi que sa consommation d'eau. En revanche le bailleur renonce expressément à récupérer les charges de copropriété, déclarées à 400 € par an, qui restent donc à sa charge avec l'assurance propriétaire non occupant et les grosses réparations de l'article 606. Le remboursement effectif de la taxe foncière (1 500 € déclarés) reste à justifier ; s'il n'était pas appliqué, la rentabilité nette ressortirait à 7,77 %. Rendement brut de 9,23 % sur le loyer en place, 10,66 % sur le loyer révisé exigible de 13 855 €.
Le bail
- Années restantes
- 4,1 ans
- Nature du bail
- Commercial 3/6/9
- Date de signature
- 23 novembre 2021
- Date d'effet
- 23 novembre 2021
- Statut du bail
- En cours
- Clause résolutoire
- Oui
- État des lieux d'entrée
- Non
- Droit de préférence du locataire
- Oui, en cours
- Période du bail
- du 23 novembre 2021 au 22 novembre 2030
- Durée
- 9 ans, sans période ferme ; aucune renonciation du preneur aux échéances triennales
- Durée ferme restante
- 1,2 an, jusqu'à la faculté triennale du 23 novembre 2027 (préavis de six mois) ; échéance du bail le 22 novembre 2030
- Destination du bail
- Fabrication et vente de pizzas, plats préparés à emporter, à livrer ou à consommer sur place, boissons et glaces, à l'exclusion de toute autre activité.
- Preneur actuel
- LE BEL AMI, EURL, représentée par son gérant associé unique
- Répartition des travaux et article 606
- Gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières et murs de clôture à la charge du bailleur ; toutes les autres réparations, l'entretien et les mises aux normes à la charge du preneur
Loyer et indexation
- Loyer annuel HT HC
- 12 000 €/an
- Loyer net bailleur
- 11 600 €/an
- Loyer au m²
- 256 €/m²/an
- Loyer indexé exigible
- 13 855 €/an
- Indice de révision
- ILC
- Périodicité de révision
- Triennale
- Clause recettes
- Non
- TVA sur les loyers
- Non
- Modalités de paiement
- Mensuel, 1 000 € payables d'avance le 1er de chaque mois ; bailleur non assujetti à la TVA
- Indice de base
- ILC du 2e trimestre 2021 : 118,41
- Révision non demandée
- La révision est triennale et ne joue que sur demande par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée ; elle prend effet à la date de la demande. Aucun arriéré n'est donc récupérable au titre des années passées. En revanche la révision du 23 novembre 2024 reste exigible : une demande porterait le loyer à 13 855 € pour l'avenir, soit une hausse de 15,5 %.
Passerelle loyer facial, loyer net bailleur
- Loyer HT HC
- 12 000 €
- Taxe foncière, taxes additionnelles et TEOM
- 0 €, remboursées par le preneur selon le bail
- Eau
- 0 €, payée directement par le preneur
- Charges de copropriété, non récupérables selon le bail
- − 400 €
- Loyer net bailleur, hors assurance PNO et travaux de l'article 606
- 11 600 €
Historique des révisions
| Échéance triennale | Indices comparés | Loyer révisable | Loyer appliqué |
|---|---|---|---|
| 23/11/2024 | ILC T2 2024 (136,72) / T2 2021 (118,41) | 13 855 € | 12 000 €, révision non demandée |
| 23/11/2027 | ILC T2 2027 / indice de la dernière révision | Selon l'indice publié | Selon demande |
Charges et fiscalité
- Taxe foncière
- 1 500 €/an
- Charges de copropriété non récupérables
- 400 €/an
- Taxe foncière refacturée
- Oui
- Régime de copropriété
- Copropriété ; lots 16 et 17, soit 120/1000es des parties communes ; règlement de copropriété et PV d'AG demandés au vendeur
Répartition des charges
- Taxe foncière, taxes additionnelles, TEOM
- Locataire (remboursement au bailleur sur demande)
- Eau
- Locataire, réglée directement
- Charges de copropriété
- Bailleur (renonciation expresse à les récupérer)
- Gros murs, voûtes, poutres, couvertures, clôtures
- Bailleur
- Autres réparations, entretien, mises aux normes
- Locataire
- Assurance propriétaire non occupant
- Bailleur
Surfaces
- Source du mesurage
- Déclaratif vendeur pour les 46,8 m² du lot 16 ; le bail ne donne aucune surface et le lot 17 n'est pas compris dans ce chiffre
- Lots et parcelle
- Lots 16 (local commercial en rez-de-chaussée, 35/1000es) et 17 (duplex, 85/1000es), soit 120/1000es des parties communes ; parcelle EH 346 de 209 m², dont 153,70 m² d'emprise bâtie
Surfaces par niveau
| Lot | Affectation | Surface |
|---|---|---|
| Lot 16 | Local commercial en rez-de-chaussée | 46,8 m² déclarés |
| Lot 17 | Duplex rez-de-chaussée et premier étage desservi par un escalier intérieur, annexe commerciale sans usage d'habitation | Hors des 46,8 m² déclarés, mesurage demandé |
Le local
- Climatisation
- Oui
- Configuration
- Deux lots : un local commercial en pied d'immeuble, salle et four, terrasse exploitée, et un duplex attenant desservi par un escalier intérieur, affecté en annexe commerciale
- Terrasse
- Terrasse exploitée devant le local sur le domaine public ; arrêté municipal demandé au vendeur
Équipements
- Four à pizza
- Climatisation
- Terrasse exploitée devant le local
Diagnostics
- Amiante
- Négatif
Le locataire
- Capital social
- 100 €
- Raison sociale
- LE BEL AMI
- Forme juridique
- EURL, établissement unique
- Date de création
- 28 janvier 2008
- SIREN
- 502 738 636
- Effectif
- 1 à 2 salariés (tranche 2022)
- Dirigeant
- Christophe Pepi, gérant depuis le 22/10/2021
- Activité
- Restauration de type rapide (NAF 56.10C) : pizzas sur place, à emporter et en livraison
- Taille du réseau
- Établissement unique, indépendant
- Publication des comptes
- Comptes déposés avec déclaration de confidentialité, dernier exercice 2024 ; chiffre d'affaires demandé au vendeur pour le taux d'effort
- Procédures collectives
- Aucune (Pappers, 26/09/2026) ; société active
- Ancienneté dans les lieux
- Exploitant depuis le rachat du fonds le 15/12/2021 (95 000 €) ; local exploité en pizzeria depuis au moins 2008
- Note Google
- 3,8 sur 5, 244 avis ; 4,1 sur 5 sur Uber Eats
- Présence en ligne
- Page Facebook et présence sur Uber Eats ; pas de site propre identifié
Médias et présence en ligne
Emplacement
- Classement de l'emplacement
- N°2
- Type d'emplacement
- Centre-ville élargi, pied d'immeuble en copropriété sur l'un des grands axes de Nîmes, requalifié en promenade plantée
- Stationnement
- Stationnement abondant sur l'avenue et ses contre-allées
- Zone de chalandise
- Nîmes, préfecture du Gard, environ 150 000 habitants et une agglomération d'environ 260 000 habitants ; l'avenue Jean Jaurès est l'un des grands axes de la ville, requalifié en promenade plantée, bordé d'immeubles d'habitation ; clientèle de quartier et de passage, ventes sur place, à emporter et en livraison.
- Droit de préemption urbain
- Parcelle en droit de préemption urbain simple et en périmètre de sauvegarde du commerce (préemption commerciale sur les fonds et baux) ; périmètre de monuments historiques et zone F-UCH du plan de prévention du risque inondation
Transports
- Bus Tango
- Arrêts sur l'avenue Jean Jaurès
- Gare de Nîmes Centre
- Environ 2 km
- Autoroute A9
- Sortie Nîmes Ouest à environ 5 km
Enseignes locomotives
- Franprix, dans l'immeuble neuf voisin livré avec des logements en 2023
- Jardins de la Fontaine et centre historique à l'extrémité nord de l'avenue
Retour sur investissement
- Méthode
- Investissement de départ : coût total d'acquisition de 139 800 € (prix FAI de 130 000 € majoré d'environ 7,5 % de frais de notaire). Loyers nets : loyer net bailleur actuel de 11 600 € par an, encaissé chaque année sans vacance. Revente : en fin de période, au même taux de rendement qu'à l'achat, soit le prix FAI revalorisé comme le loyer (2 % par an dans le premier tableau, sans revalorisation dans le second). Total perçu = loyers nets cumulés + prix de revente ; multiple = total perçu ÷ coût total ; TRI = taux de rendement interne annuel de l'opération. Hypothèses indicatives, avant fiscalité, frais de revente et financement ; montants arrondis à la centaine d'euros.
Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an
| Horizon | Loyers nets cumulés | Revente estimée | Total perçu | Multiple du coût total | TRI annuel |
|---|---|---|---|---|---|
| 10 ans | 127 000 € | 158 500 € | 285 500 € | 2,04 fois | 9,8 % |
| 15 ans | 200 600 € | 175 000 € | 375 600 € | 2,69 fois | 10,0 % |
| 20 ans | 281 800 € | 193 200 € | 475 000 € | 3,40 fois | 10,1 % |
Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation
| Horizon | Loyers nets cumulés | Revente estimée | Total perçu | Multiple du coût total | TRI annuel |
|---|---|---|---|---|---|
| 10 ans | 116 000 € | 130 000 € | 246 000 € | 1,76 fois | 7,8 % |
| 15 ans | 174 000 € | 130 000 € | 304 000 € | 2,18 fois | 8,0 % |
| 20 ans | 232 000 € | 130 000 € | 362 000 € | 2,59 fois | 8,2 % |
Scénarios
- Départ du locataire à la triennale de 2027
- Hypothèse défavorable : congé pour le 23/11/2027, douze mois de vacance et trois mois de franchise, soit 15 000 € de loyers non perçus, plus environ 10 000 € de travaux de relocation. Aucun état des lieux d'entrée n'ayant été établi, la remise en état en fin de bail sera difficile à opposer au preneur. Petite surface de restauration sur un axe passant : relocation plausible en restauration rapide ou en commerce de service.
Simulation de financement
Hypothèse de financement
- Prix et frais d'acquisition estimés
- 139 750 €
- Apport, 30 %
- 41 925 €
- Emprunt
- 97 825 € sur 15 ans à 3,6 % hors assurance (hypothèse)
- Mensualité
- 704 €
- Annuité
- 8 450 €
- Cash-flow annuel après dette, avant impôt
- + 3 150 € environ
- Rendement sur fonds propres, hors amortissement du capital
- 7,5 %
Points forts et points d'attention
Points forts
- Taxe foncière, taxes additionnelles et TEOM remboursées par le preneur selon le bail
- Révision triennale de l'ILC exigible depuis le 23 novembre 2024, jamais demandée : le loyer passerait à 13 855 €, soit 10,66 % brut sur le prix
- Loyer net bailleur de 11 600 € pour un ticket d'entrée de 130 000 € honoraires inclus, soit 8,92 % net
- Local exploité en pizzeria depuis au moins 2008, exploitant en place depuis 2021, loyers 2023 intégralement quittancés
- Deux lots : le local commercial et un duplex attenant en annexe commerciale
- Dépôt de garantie de 2 000 € transmis à l'acquéreur
- Axe passant avec stationnement, à côté d'un Franprix ouvert en 2023
Points d'attention
- Prochaine faculté de départ du locataire au 23 novembre 2027, préavis de six mois
- Application de la révision : hausse de 15,5 % d'un coup pour le locataire, à demander par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée
- Charges de copropriété (400 € par an, renonciation expresse du bailleur au bail) et grosses réparations de l'article 606 à la charge du bailleur
- Aucun état des lieux d'entrée établi ; aménagements réalisés sans déclaration préalable, état inchangé depuis au moins 2008 : note détaillée en data room
- Parcelle en périmètre de monuments historiques, en zone de plan de prévention du risque inondation et en périmètre de préemption commerciale
- Comptes du locataire déposés sous confidentialité ; société au capital de 100 €
- Surfaces non mesurées (46,8 m² déclarés, duplex non compris) et remboursement effectif de la taxe foncière à justifier, les quittances 2023 ne le faisant pas apparaître
Détails de surface
Surface totale
46.8 m²
Surface RDC
46.8 m²
Emplacement
52 Avenue Jean Jaurès, Nîmes, France, Nîmes
Intéressé(e) par ce bien ?
Yankel Benahmou
Conseiller Immobilier Senior
01 88 32 17 77
Référence: BQR-20974
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