Identité

Typologie: Murs occupés
Statut mandat: Exclusivité
Groupe ou réseau: Indépendant

Activité du preneur: Commerce de détail de véhicules automobiles neufs et d'occasion (NAF 45.11Z), avec location de véhicules en activité secondaire
Quartier: Hyper-centre historique piéton, rue Saint-Étienne
Résumé: Murs d'une boutique en rez-de-chaussée d'immeuble au 14 rue Saint-Étienne, rue piétonne de l'hyper-centre historique de Nevers (58), avec bureau, débarras à l'étage et cave. Le local est loué par bail commercial ayant pris effet le 01/04/2026 à une société de vente de véhicules, pour un loyer de 12 000 € HT HC par an payable mensuellement d'avance et indexé chaque année sur l'ILC. Les charges de copropriété sont supportées par le preneur et la taxe foncière s'élève à 800 € par an. Avec un prix de 110 000 € FAI, l'actif offre une rentabilité nette de 10,91 % pour un ticket d'entrée réduit.

Prix et rendement

Prix FAI: 110 000 €
Rentabilité nette sur prix FAI: 10,91 %
Rendement brut / FAI: 10,91 %
Multiple de loyer: 9,2 x
Prix au m²: 1 271 €/m²
Prix au m² pondéré: 1 758 €/m²
Frais de notaire estimés: 8 250 €
Coût total acquisition: 118 250 €

Qui paie les honoraires: Acquéreur

Le bail

Nature du bail: Commercial 3/6/9
Date d'effet: 1 avril 2026
Période du bail: du 1 avril 2026 au 31 mars 2035
Durée: 9 ans
Statut du bail: En cours
Destination du bail: Vente de véhicules

Durée ferme restante: 2,5 ans, jusqu'au 31/03/2029 (première faculté triennale du preneur, sous réserve des stipulations du bail) ; échéances suivantes au 31/03/2032 puis terme au 31/03/2035
Preneur actuel: EBM'S TRADING BUISNESS, SASU, SIREN 105 289 201

Loyer et indexation

Loyer annuel HT HC: 12 000 €/an
Loyer net bailleur: 12 000 €/an
Loyer mensuel: 1 000 €/mois
Loyer trimestriel: 3 000 €/trim.
Loyer au m²: 139 €/m²/an

Indice de révision: ILC
Périodicité de révision: Annuelle
TVA sur les loyers: Non

Prochaine révision: 01/04/2027, première indexation annuelle
Modalités de paiement: Mensuel, à terme à échoir, par virement permanent

Charges et fiscalité

Taxe foncière: 800 €/an
Provisions de charges appelées au locataire: 480 €/an
Charges de copropriété: 475 €/an

Fonds de travaux ALUR: Aucun fonds de travaux constitué

Régime de copropriété: Copropriété des 14 et 16 rue Saint-Étienne : 19 lots dont 11 principaux, deux bâtiments construits avant 1949, sans ascenseur ; règlement du 07/04/1995 modifié en 2011 ; lots vendus : magasin et réserves n°20 (rez-de-chaussée et 1er étage) et cave n°8, soit 123/1 000 ; syndic professionnel Cabinet Beugnot (Nevers)

Répartition des charges

Charges de copropriété: Locataire

Surfaces

Surface pondérée: 62,58 m2

Date du mesurage: 2 mars 2022

Source du mesurage: Géomètre diagnostiqueur (certificat de superficie SG2B, loi Carrez) ; surfaces affichées de 56,58 m² et 30 m² issues de l'état descriptif et de Pipedrive
Surface fiscale vs mesurée: Annonce : 86,58 m² (56,58 m² et 30 m²) ; mesurage 2022 : 82,68 m² dont 25,70 m² de cave ; état descriptif : magasin d'environ 60 m² et cave d'environ 30 m²

Surfaces par niveau

Niveau	m²	Nature
Rez-de-chaussée	37,46	Espace de vente
Rez-de-chaussée	9,75	Bureau
Rez-de-chaussée	1,60	Cage d'escalier
1er étage	8,17	Débarras
Sous-sol	25,70	Cave
Total	82,68	Dont 56,98 m² hors cave (loi Carrez)

Le local

Extraction: Non
Année de construction: Avant 1948
Ascenseur: Non

Configuration: Boutique en pied d'immeuble sur rue piétonne : espace de vente d'environ 37 m² et bureau d'environ 10 m² en rez-de-chaussée, cage d'escalier desservant un débarras d'environ 8 m² à l'étage ; cave en pierre d'environ 26 m² au sous-sol, sol en terre battue.
Chauffage: Aucun système de chauffage constaté lors de la visite du diagnostiqueur du 02/03/2022

Équipements

Vitrine sur rue piétonne
Bureau séparé en rez-de-chaussée
Débarras à l'étage
Cave en sous-sol
Raccordement au réseau d'assainissement contrôlé conforme (Veolia, 09/03/2023)

Diagnostics

Amiante: Négatif

DPE: Non établi lors du diagnostic du 02/03/2022, le local étant dépourvu de système de chauffage
Assainissement: Conforme (contrôle Veolia du 09/03/2023, parcelle BK 24)

Le locataire

Raison sociale: EBM'S TRADING BUISNESS
Forme juridique: SASU au capital de 500 €
SIREN: 105 289 201
Date de création: 19 mai 2026
Effectif: Aucun salarié déclaré

Dirigeant: Morad El Bekhti, président depuis le 28/05/2026
Groupe d'appartenance / réseau: Indépendant, aucun autre mandat du dirigeant recensé
Procédures collectives: Aucune (Pappers, 26/09/2026) ; société active, aucun compte annuel publié à ce jour
Ancienneté dans les lieux: Depuis avril 2026 (date d'effet du bail) ; siège social établi à l'adresse depuis le 19/05/2026

Emplacement

Classement: N°1 bis

Type d'emplacement: Centre-ville historique, rue piétonne, pied d'immeuble
Stationnement: Rue piétonne ; stationnement dans les parkings publics de l'hyper-centre
Zone de chalandise: Nevers, préfecture de la Nièvre, compte environ 33 000 habitants et Nevers Agglomération environ 66 000. La rue capte un flux mixte d'habitants de l'agglomération venus faire leurs achats et de visiteurs attirés par le patrimoine historique et le pèlerinage de Sainte-Bernadette.
Projets d'aménagement: Requalification urbaine récente de la zone piétonne de l'hyper-centre, favorable au passage des piétons et à l'installation de terrasses.
Flux: Rue piétonne d'hyper-centre, flux mixte habitants et touristes

Transports

Train: Gare SNCF de Nevers, TER et Intercités vers Paris Bercy, accessible à pied depuis le centre
Bus: Réseau urbain Taneo
Route: A77 vers Paris

Commerces à proximité

Agence bancaire LCL
Magasin de musique Le Vent Musical
Restaurant Jean-Michel Couron
Boutique Artisans du Monde
Place Saint-Arigle et halles marchandes

Retour sur investissement

Méthode: Investissement de départ : coût total d'acquisition de 118 200 € (prix FAI de 110 000 € majoré d'environ 7,5 % de frais de notaire). Loyers nets : loyer net bailleur actuel de 12 000 € par an, encaissé chaque année sans vacance. Revente : en fin de période, au même taux de rendement qu'à l'achat, soit le prix FAI revalorisé comme le loyer (2 % par an dans le premier tableau, sans revalorisation dans le second). Total perçu = loyers nets cumulés + prix de revente ; multiple = total perçu ÷ coût total ; TRI = taux de rendement interne annuel de l'opération. Hypothèses indicatives, avant fiscalité, frais de revente et financement ; montants arrondis à la centaine d'euros.

Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	131 400 €	134 100 €	265 500 €	2,25 fois	11,7 %
15 ans	207 500 €	148 000 €	355 600 €	3,01 fois	11,9 %
20 ans	291 600 €	163 500 €	455 000 €	3,85 fois	12,0 %

Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	120 000 €	110 000 €	230 000 €	1,95 fois	9,7 %
15 ans	180 000 €	110 000 €	290 000 €	2,45 fois	9,9 %
20 ans	240 000 €	110 000 €	350 000 €	2,96 fois	10,0 %

Points forts et points d'attention

Points forts

Rentabilité nette de 10,91 % sur le prix FAI pour un ticket d'entrée de 110 000 €
Rue piétonne de l'hyper-centre historique, à proximité du restaurant Jean-Michel Couron et d'une agence LCL
Bail commercial récent (effet au 01/04/2026), loyer payable mensuellement d'avance par virement permanent et indexé chaque année sur l'ILC
Charges de copropriété supportées par le preneur et taxe foncière modérée de 800 € par an
Loyer mesuré d'environ 139 €/m²/an
Diagnostic amiante négatif (2022) et raccordement à l'assainissement contrôlé conforme (2023)

Points d'attention

Société locataire immatriculée en mai 2026, sans bilan ni historique d'exploitation à l'adresse
Activité de vente de véhicules dans une rue strictement piétonne : exploitation en showroom ou à distance, cohérence avec la destination et le règlement de copropriété à vérifier
Copropriété ancienne (avant 1949) sans fonds de travaux ni plan pluriannuel de travaux, avec des impayés de charges signalés par le syndic en mars 2026
Local sans système de chauffage lors du diagnostic de 2022
Surfaces : le mesurage de 2022 donne 56,98 m² hors cave et 25,70 m² de cave, contre 86,58 m² annoncés d'après l'état descriptif
Extraction interdite par le règlement de copropriété, ce qui ferme la voie à une reconversion en restauration