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Murs occupés monopropriété, 2 commerces et 1 appartement · Montigny-en-Gohelle (62) · Rentabilité 8,44 %

Montigny-en-Gohelle - Secteur disponible sur demande

190 000 €

Surface: 190 m²

Photo 1 - Murs occupés monopropriété, 2 commerces et 1 appartement · Montigny-en-Gohelle (62) · Rentabilité 8,44 %

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Type

local commercial

Surface

190 m²

Prix

190 000 €

Statut

Occupé

Description

Le Boutiquier vous propose les murs occupés d'un ensemble en monopropriété à Montigny-en-Gohelle (Pas-de-Calais), des espaces entièrement remis à neuf en 2022, alliant prestations de qualité et confort moderne. Surface totale de 190m², dont 90m² en rez-de-chaussée et 100m² à l'étage. Loyer actuel : 16 040 €/ an. Prix : 190 000 € honoraires inclus. Rentabilité : 8,44% Réf. BO3-2238 Agence Le Boutiquier

Identité

Nombre de locataires: 3

Typologie: Murs occupés
Statut mandat: Mandat simple
Groupe ou réseau: Indépendants

Nature du bien: Immeuble en monopropriété : deux cellules commerciales en rez-de-chaussée et un appartement à l'étage
Enseignes: Cabinet d'hypnothérapie Tony Dhalleine ; Carte Grise Express Nord
Quartier: Boulevard Salvador Allende, axe résidentiel et commerçant de Montigny-en-Gohelle
Résumé: Immeuble en monopropriété de 190 m² à Montigny-en-Gohelle (Pas-de-Calais), entièrement rénové en 2022 (murs, sols, électricité), composé de deux cellules commerciales en rez-de-chaussée et d'un appartement d'environ 100 m² à l'étage avec entrée indépendante. Le rez-de-chaussée est loué à un cabinet d'hypnothérapie (bail commercial de neuf ans depuis mars 2023) et à une société de services cartes grises (bail commercial d'octobre 2025) ; l'appartement est occupé par le même locataire depuis juin 2010. Trois loyers de 500 € par mois, soit 18 000 € par an hors charges et 16 040 € nets de taxe foncière pour le bailleur. Cave de 30 m², cour arrière avec portail et stationnement privé pour deux à trois véhicules. Prix de 190 000 € honoraires inclus, soit un rendement net de 8,44 %.

Prix et rendement

Prix FAI: 190 000 €
Rendement brut / FAI: 8,44 %
Rentabilité nette sur prix FAI: 8,44 %
Multiple de loyer: 11,8 x
Prix au m²: 1 000 €/m²
Frais de notaire estimés: 14 250 €
Coût total acquisition: 204 250 €

Qui paie les honoraires: Acquéreur

Le bail

Années restantes: 5,4 ans

Nature du bail (lot principal): Commercial 3/6/9
Date de signature (lot 1): 1 mars 2023
Date d'effet (lot 1): 1 mars 2023
Statut du bail: En cours
Clause résolutoire: Oui
Sous-location autorisée: Oui
TVA sur les loyers: Non

Période du bail (lot 1): du 1 mars 2023 au 29 février 2032
Durée (lot 1): 9 ans, avec faculté de résiliation triennale du preneur (préavis de 6 mois)
Durée ferme restante (lot 1): 2,4 ans, jusqu'au 28/02/2029 (fin de la deuxième période triennale ; la première faculté au 28/02/2026 n'a pas été exercée)
Détail du statut: Lot 1 : bail commercial en cours, terme au 29/02/2032. Lot 2 : bail commercial conclu le 09/10/2025 avec un entrepreneur individuel, transféré à la société CARTE GRISE EXPRESS NORD par avenant de substitution à effet du 01/04/2026, toutes autres clauses inchangées ; le bail initial n'est pas au dossier. Lot 3 : contrat de location d'habitation à effet du 24/06/2010, reconduit tacitement par périodes de trois ans, locataire en place depuis seize ans.
Destination du bail (lot 1): Hypnothérapie et vente de produits capillaires (activités déclarées du preneur : cohérence cardiaque, formation au développement personnel, vente et conseil en prothèses capillaires de santé et produits associés, articles de bien-être).
Preneurs actuels: Lot 1 : SASU DHALLEINE ; lot 2 : CARTE GRISE EXPRESS NORD (SAS) ; lot 3 : particulier
Chaîne de transmission (lot 2): Bail initial du 09/10/2025 conclu avec un entrepreneur individuel ; substitution par CARTE GRISE EXPRESS NORD à compter du 01/04/2026, la représentante de la société restant l'interlocutrice du bailleur
Travaux à la charge du preneur (lot 1): Le preneur prend les lieux en l'état (refaits à neuf), assure toutes réparations et l'entretien, y compris installations électriques, vitres, devanture, portes et fenêtres ; il ne peut exiger du bailleur que les grosses réparations de l'article 606 du code civil ; aménagements acquis au bailleur sans indemnité en fin de bail. État des lieux d'entrée réalisé (article 12).
Répartition article 606: Grosses réparations de l'article 606 à la charge du bailleur ; tout le reste au preneur

Tableau locatif par lot

Lot	Surface	Locataire	Bail	Date d'effet	Échéance	Loyer annuel HC	Provision de charges
Lot 1, RDC	40 m² privatifs + salle d'attente commune de 15 m²	SASU DHALLEINE (hypnothérapie, prothèses capillaires)	Commercial 3/6/9, 9 ans	01/03/2023	29/02/2032 ; prochaine faculté triennale au 28/02/2029	6 000 € (500 € par mois)	600 € (50 € par mois)
Lot 2, RDC	20 m² privatifs + salle d'attente commune	CARTE GRISE EXPRESS NORD (services cartes grises)	Commercial du 09/10/2025, transféré par avenant au 01/04/2026	09/10/2025	Selon bail initial du 09/10/2025 ; première triennale présumée au 08/10/2028	6 000 € (500 € par mois)	600 € (50 € par mois)
Lot 3, étage	env. 100 m² (91,37 m² habitables au DPE)	Particulier, en place depuis 2010	Habitation loi du 6 juillet 1989, non meublé, reconduit tacitement	24/06/2010	Période triennale en cours jusqu'au 23/06/2028	6 000 € (500 € par mois)	3 720 € (310 € par mois)

Loyer et indexation

Loyer annuel HT HC: 18 000 €/an
Loyer net bailleur: 16 040 €/an
Loyer mensuel: 1 337 €/mois
Loyer trimestriel: 4 010 €/trim.
Loyer au m²: 94,7 €/m²/an

Indice de révision (lot 1): ICC
Périodicité de révision: Annuelle
Clause recettes: Non

Indice de base (lot 1): 137,26, désigné au bail comme indice du 4e trimestre 2022 publié le 13/01/2023 ; indice de comparaison : 1er trimestre de chaque année
Arriéré d'indexation: Le loyer du lot 1 est resté à 500 € par mois depuis mars 2023 alors que le bail prévoit une clause d'échelle mobile annuelle ; les révisions de mars 2024, mars 2025 et mars 2026 semblent non appliquées. Montant non chiffré en raison de l'ambiguïté sur l'indice (valeur de base 137,26 correspondant à l'IRL du 4e trimestre 2022) ; le recouvrement dépend du bail et reste à confirmer par un conseil.
Modalités de paiement: Mensuel, à échoir, par virement le 6 de chaque mois (lot 1) ; mensuel pour les autres lots

Passerelle loyer facial vers loyer net

Loyer facial annuel HC (3 × 500 € × 12): 18 000 €
Taxe foncière non refacturée: moins 1 960 €
Loyer net bailleur: 16 040 €
Provisions de charges appelées aux locataires (410 € par mois): 4 920 €, neutres si les dépenses réelles sont couvertes

Charges et fiscalité

Taxe foncière: 1 960 €/an
Provisions de charges appelées aux locataires: 4 920 €/an

Taxe foncière refacturée: Non
Régime de copropriété: Monopropriété, immeuble entier

Dépenses de fluides: Environ 350 € par mois de gaz et d'électricité supportés par le bailleur, aucun compteur individuel (tout est collectif)
Travaux à prévoir: Aucun travaux signalé : rénovation complète en 2022 (murs, sols, électricité). Le DPE de l'appartement recommande une VMC hygroréglable (6 700 à 10 000 € estimés) et le renforcement de l'isolation des murs et du plafond ; l'installation de compteurs individuels serait utile pour individualiser les charges.

Répartition des charges

Taxe foncière (1 960 €): Bailleur
Gaz et électricité (compteurs collectifs): Bailleur, couverts par les provisions de charges des locataires
Entretien et réparations courantes des locaux commerciaux: Locataires
Grosses réparations (article 606): Bailleur

Surfaces

Surface totale: 190 m2
Surface pondérée: 120 m2

Source du mesurage: Déclaratif (vendeur et baux) ; DPE pour l'appartement (91,37 m² habitables mesurés le 29/04/2022)

Surfaces par niveau

Niveau	m²	Nature
RDC	30 + 10	Lot 1 : pièce principale et pièce secondaire du cabinet
RDC	20	Lot 2 : bureau cartes grises
RDC	15	Salle d'attente commune aux deux cellules
RDC	15	Petite cuisine, deux WC, une douche
Étage	100	Appartement (91,37 m² habitables au DPE), six pièces, entrée indépendante à l'arrière
Sous-sol	30	Cave

Le local

État général: Bon état

Configuration: Immeuble de ville sur deux niveaux plus cave. Rez-de-chaussée commercial à double entrée (avant et arrière) partagé entre un cabinet d'hypnothérapie (30 + 10 m²) et un bureau de services cartes grises (20 m²), avec salle d'attente commune de 15 m², petite cuisine, deux WC et une douche. Appartement à l'étage d'environ 100 m² (six pièces) avec entrée indépendante sur l'arrière. Cour arrière fermée par un portail avec stationnement privé pour deux à trois véhicules. Ensemble refait à neuf en 2022 (murs, sols, électricité).
Chauffage: Chauffage central au gaz naturel, chaudière individuelle à condensation (environ 2017) pour l'appartement ; compteurs collectifs pour l'immeuble
Dernière rénovation: 2022, rénovation complète lors de l'acquisition : murs, sols, électricité
Année de construction: Avant 1948 (briques pleines) ; rez-de-chaussée plus un étage en combles aménagés, cave

Équipements

Double entrée (avant et arrière) pour les locaux commerciaux
Entrée indépendante de l'appartement sur l'arrière
Cour arrière avec portail, stationnement privé pour deux à trois véhicules
Salle d'attente commune de 15 m²
Petite cuisine, deux WC et une douche au rez-de-chaussée (point d'eau)
Cave de 30 m²
Chaudière gaz à condensation, double vitrage (appartement)

Vidéo de visite

Diagnostics

DPE énergie (appartement): C
DPE GES (appartement): C
Date du DPE: 29 avril 2022

Le locataire

Lot 1 : capital social: 5 000 €

Lot 1 : raison sociale: DHALLEINE, SASU
Lot 1 : SIREN: 978 272 946 (RCS Arras)
Lot 1 : date de création: 24 juillet 2023
Lot 1 : effectif: Aucun salarié (exploitant seul)
Lot 1 : procédures collectives: Aucune (Pappers, 26/09/2026)
Lot 2 : raison sociale: CARTE GRISE EXPRESS NORD, SAS
Lot 2 : SIREN: 102 693 017 (RCS Arras)
Lot 2 : date de création: 10 mars 2026

Lot 1 : dirigeant: Tony Dhalleine, président ; hypnothérapeute exerçant à Montigny-en-Gohelle et à Lille
Lot 1 : activité: Hypnothérapie, cohérence cardiaque, formation au développement personnel (NAF 85.59A), vente de prothèses capillaires de santé
Lot 1 : ancienneté dans les lieux: Depuis le 1er mars 2023 (3,5 ans), le vendeur évoque 4 à 5 ans de présence de l'exploitant
Lot 1 : présence en ligne: Site dhalleine-hypnose.fr (cabinets de Lille et Montigny-en-Gohelle), fiches Liberlo, Medoucine et Pages Jaunes
Lot 2 : activité: Services administratifs, démarches de cartes grises (NAF 82.11Z), société active
Lot 2 : ancienneté dans les lieux: Exploitante présente depuis environ 1,5 an selon le vendeur ; bail commercial depuis le 09/10/2025, société substituée le 01/04/2026
Lot 2 : présence en ligne: Page Facebook Carte Grise Express Nord (Montigny-en-Gohelle)
Lot 3 : locataire de l'appartement: Particulier, locataire depuis le 24/06/2010 (16 ans), contrat de location non meublé loi 1989

Emplacement

Classement: N°2

Type d'emplacement: Pied d'immeuble sur un boulevard résidentiel et commerçant, emplacement secondaire
Stationnement: Stationnement privé pour deux à trois véhicules dans la cour arrière (portail) ; stationnement sur le boulevard
Zone de chalandise: Montigny-en-Gohelle compte environ 10 000 habitants, dans la continuité urbaine d'Hénin-Beaumont, au sein de l'agglomération Lens-Liévin-Hénin-Carvin (plus de 350 000 habitants). Locaux adaptés aux activités de services et professions libérales de proximité.

Transports

Route: Autoroute A1 (sortie Hénin-Beaumont) et A21 à quelques minutes ; Lens à environ 10 km, Lille à environ 30 km
Bus: Réseau Tadao (agglomération Lens-Liévin-Hénin-Carvin)
Train: Gares de Lens et de Libercourt (TER et TGV à Lens)

Retour sur investissement

Méthode: Investissement de départ : coût total d'acquisition de 204 200 € (prix FAI de 190 000 € majoré d'environ 7,5 % de frais de notaire). Loyers nets : loyer net bailleur actuel de 16 040 € par an, encaissé chaque année sans vacance. Revente : en fin de période, au même taux de rendement qu'à l'achat, soit le prix FAI revalorisé comme le loyer (2 % par an dans le premier tableau, sans revalorisation dans le second). Total perçu = loyers nets cumulés + prix de revente ; multiple = total perçu ÷ coût total ; TRI = taux de rendement interne annuel de l'opération. Hypothèses indicatives, avant fiscalité, frais de revente et financement ; montants arrondis à la centaine d'euros.

Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	175 600 €	231 600 €	407 200 €	1,99 fois	9,3 %
15 ans	277 400 €	255 700 €	533 100 €	2,61 fois	9,6 %
20 ans	389 700 €	282 300 €	672 100 €	3,29 fois	9,7 %

Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	160 400 €	190 000 €	350 400 €	1,72 fois	7,4 %
15 ans	240 600 €	190 000 €	430 600 €	2,11 fois	7,6 %
20 ans	320 800 €	190 000 €	510 800 €	2,50 fois	7,7 %

Points forts et points d'attention

Points forts

Rendement net de 8,44 % (16 040 € nets de taxe foncière) pour 190 000 € honoraires inclus, soit 1 000 € du m²
Monopropriété : aucune charge de copropriété, maîtrise totale de l'immeuble
Trois locataires et trois flux de loyers, mixte commerces et habitation
Bail commercial de neuf ans depuis mars 2023 sur le lot principal, terme en février 2032, clause d'indexation annuelle
Locataire de l'appartement en place depuis 2010 ; aucun impayé signalé
Rénovation complète en 2022 (murs, sols, électricité) ; DPE C de l'appartement, valable jusqu'en 2032
Cour arrière avec stationnement privé pour deux à trois véhicules et double entrée

Points d'attention

Taxe foncière de 1 960 € à la charge du bailleur, non refacturée
Aucun compteur individuel : gaz et électricité (environ 350 € par mois) supportés par le bailleur et couverts par des provisions forfaitaires de 410 € par mois
Indexation annuelle du bail du lot 1 non appliquée depuis 2023, loyer resté à 500 € par mois
Lot 2 : bail initial du 09/10/2025 absent du dossier, société preneuse créée en mars 2026 sans historique financier
Loyers commerciaux modestes (6 000 € par an par cellule) pour des surfaces de 20 à 40 m² avec salle d'attente partagée
Appartement régi par la loi de 1989 : loyer de 500 € hors charges pour environ 100 m², congé du locataire possible à tout moment
Mandat simple, emplacement secondaire