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Murs occupés portefeuille de 2 lots, salon de coiffure et grossiste textile · Marseille 1er (13) · Rentabilité 11,01 %

Marseille - Secteur disponible sur demande

169 000 €

Surface: 109 m²

Photo 1 - Murs occupés portefeuille de 2 lots, salon de coiffure et grossiste textile · Marseille 1er (13) · Rentabilité 11,01 %

Photo 2 - Murs occupés portefeuille de 2 lots, salon de coiffure et grossiste textile · Marseille 1er (13) · Rentabilité 11,01 %

Type

local commercial

Surface

109 m²

Prix

169 000 €

Statut

Occupé

Description

Le Boutiquier vous propose les murs occupés de deux locaux commerciaux situés en plein centre-ville de Marseille, dans le 1er arrondissement (Bouches-du-Rhône). L'ensemble développe une surface totale de 109 m² en rez-de-chaussée, chaque local disposant d'une mezzanine, au sein d'un secteur commerçant très fréquenté du centre de Marseille. Le premier local est loué à un salon de coiffure et barbier, en place depuis mars 2024, et le second à un commerce de gros d'habillement et de chaussures, en place depuis 2012. Le loyer net bailleur global s'élève à 18 600 € par an. Les charges annuelles sont de 624 € et la taxe foncière de 1 368 € par an. Prix : 169 000 € FAI Rentabilité nette sur prix FAI : 11,01 %

Identité

Typologie: Murs occupés
Statut mandat: Mandat simple

Enseigne: Coiffure du Monde (lot 1) ; Diable Bleu (lot 2)
Groupe ou réseau: Indépendant (deux exploitants indépendants)
Quartier: Noailles, Marseille 1er arrondissement
Résumé: Deux boutiques contiguës en pied d'immeuble au cœur du quartier de Noailles, dans le 1er arrondissement de Marseille, à proximité du marché des Capucins et de la Canebière. Elles sont louées à un salon de coiffure et barbier (bail de 2025) et à un grossiste en habillement et maroquinerie présent à l'adresse depuis 2012. Le loyer global atteint 18 600 € HT HC par an ; la taxe foncière et les charges de copropriété sont refacturées aux locataires. Rentabilité nette de 11,01 % sur le prix de 169 000 € FAI, pour 109 m² mezzanines comprises.

Prix et rendement

Prix FAI: 169 000 €
Rentabilité nette sur prix FAI: 11,01 %
Rendement brut / FAI: 11,01 %
Multiple de loyer: 9,1 x
Prix au m²: 1 550 €/m²
Frais de notaire estimés: 12 675 €
Coût total acquisition: 181 675 €

Qui paie les honoraires: Acquéreur

Le bail

Années restantes: 6,4 ans

Nature du bail: Commercial 3/6/9
Date d'effet (lot 1, coiffure): 1 avril 2025
Date d'effet (lot 2, grossiste): 4 mars 2024
Période du bail (lot 1): du 1 avril 2025 au 31 mars 2034
Période du bail (lot 2): du 4 mars 2024 au 3 mars 2033
Statut du bail: En cours
Clause résolutoire: Oui
Sous-location autorisée: Non

Durée: 9 ans pour chacun des deux baux, avec faculté de résiliation du preneur à chaque échéance triennale
Durée ferme restante: Pas de période ferme au-delà des triennales. Lot 1 (coiffure) : prochaine faculté de sortie au 31/03/2028, soit 1,5 an. Lot 2 (grossiste) : l'échéance triennale du 03/03/2027 supposait un congé avant le 03/09/2026, dont le dossier ne fait pas état ; prochaine sortie possible au 03/03/2030, soit 3,4 ans.
Destination du bail: Lot 1 : commerce de coiffure, cosmétique et barbier. Lot 2 : activité de grossiste, commerce de maroquinerie, accessoires en cuir, habillement et ceintures. Activités connexes possibles avec l'autorisation écrite préalable du bailleur.
Preneur actuel: SASU Coiffure du Monde (lot 1) ; SARL Diable Bleu (lot 2)
Chaîne de transmission: Lot 2 : exploitant présent dans les lieux depuis 2012, nouveau bail de 9 ans à effet du 04/03/2024. Lot 1 : premier bail consenti au preneur actuel à effet du 01/04/2025.
Clause de remise en état / travaux à la charge du preneur: Le preneur prend les lieux en l'état et ne peut exiger aucun travaux du bailleur hors grosses réparations de l'article 606 du Code civil ; il supporte les aménagements et mises aux normes imposés par son activité.
Répartition article 606: Grosses réparations de l'article 606, ravalement, vétusté, assurance de l'immeuble et honoraires de gestion restent à la charge du bailleur

Tableau locatif par lot

Lot	Locataire	Activité	Surface au bail	Date d'effet	Fin de bail	Prochaine sortie possible du preneur	Loyer HT HC par an	Loyer au m² par an
Lot 1 (47 bis)	SASU Coiffure du Monde	Coiffure, barbier, cosmétique	55 m² sur 2 niveaux	01/04/2025	31/03/2034	31/03/2028 (préavis de 6 mois)	8 400 €	153 €
Lot 2 (47)	SARL Diable Bleu	Commerce de gros d'habillement, maroquinerie et accessoires en cuir	54 m² avec mezzanine	04/03/2024	03/03/2033	03/03/2030 (03/03/2027 si congé délivré avant le 03/09/2026)	10 200 €	189 €
Total			109 m²				18 600 €	171 €

Loyer et indexation

Loyer annuel HT HC: 18 600 €/an
Loyer net bailleur: 18 600 €/an
Loyer mensuel: 1 550 €/mois
Loyer trimestriel: 4 650 €/trim.
Loyer au m²: 170,64 €/m²/an

Indice de révision: ILC
TVA sur les loyers: Oui

Indice de base: Dernier ILC publié à la date de prise d'effet de chaque bail
Modalités de paiement: Mensuel, par virement, TVA de 20 % en sus
Franchise ou palier en cours: Aucune franchise en cours ; le bail du lot 1 prévoyait l'exonération du seul loyer d'avril 2025.

Passerelle loyer facial → loyer net

Loyer facial HT HC: 18 600 €
Taxe foncière 2024 (1 368 €): Refacturée : 58 € par mois et par lot, soit 1 392 € par an
Charges de copropriété: Refacturées : provision de 26 € par mois et par lot
Loyer net bailleur: 18 600 €

Historique des révisions

Date	Loyer annuel	Base
04/03/2024	10 200 €	Loyer initial du lot 2
01/04/2025	8 400 €	Loyer initial du lot 1
janvier à juin 2026	10 200 €	Lot 2, loyer quittancé inchangé

Charges et fiscalité

Taxe foncière: 1 368 €/an
Charges de copropriété: 624 €/an
Provisions de charges appelées au locataire: 624 €/an

Taxe foncière refacturée: Oui

Régime de copropriété: Copropriété ; deux lots en rez-de-chaussée du bâtiment du 47, parcelle cadastrale D 67

Répartition des charges

Taxe foncière: Locataires
Charges courantes de copropriété: Locataires (provisions avec régularisation annuelle)
Grosses réparations article 606 et ravalement: Bailleur
Assurance de l'immeuble: Bailleur
Honoraires de gestion: Bailleur
CFE et CVAE: Bailleur selon les baux

Surfaces

Source du mesurage: Diagnostiqueur, dossier n° 2025-243 : 107,87 m² au sol dont 67,01 m² hors mezzanines ; baux : 55 m² (lot 1) et 54 m² (lot 2)
Surface fiscale vs mesurée: 109 m² annoncés mezzanines comprises ; surface de plain-pied d'environ 67 m² selon le mesurage 2025

Surfaces par niveau

Niveau	m²	Nature
Rez-de-chaussée lot 1	33,5	Boutique
Mezzanine lot 1	20	Mezzanine
Rez-de-chaussée lot 2	33,5	Boutique, salle d'eau et WC
Mezzanine lot 2	20	Mezzanine
Lot 2		Cave

Le local

Extraction: Non

Configuration: Deux boutiques contiguës en rez-de-chaussée sur rue, aux 47 et 47 bis, chacune dotée d'une mezzanine. Le lot 2 comprend en outre une salle d'eau avec WC et une cave.

Équipements

Chauffage et eau chaude individuels
Mezzanine dans chaque boutique
Salle d'eau et WC (lot 2)
Cave (lot 2)
Pied d'immeuble, vitrine sur rue

Vidéo de visite

Diagnostics

Amiante: Négatif
État termites: Absence d'indice d'infestation
État des risques ERP: Réalisé

DPE: DPE vierge, consommations non exploitables (n° ADEME 2513T2418692W)

Le locataire

Groupe d'appartenance / réseau: Indépendants

Raison sociale: SASU Coiffure du Monde (lot 1) ; SARL Diable Bleu (lot 2)
Activité: Lot 1 : coiffure (NAF 96.02A). Lot 2 : commerce de gros d'habillement et de chaussures (NAF 46.42Z).
Procédures collectives: Aucune pour les deux sociétés (Pappers, 26/09/2026)
Situation au registre du locataire du lot 1: Le registre mentionne la fermeture de l'établissement du salon au 09/04/2026, alors que le bail est en cours ; le locataire indique procéder à la régularisation.
Ancienneté dans les lieux: Lot 2 : depuis 2012 ; lot 1 : depuis avril 2025

Fiche des locataires

Lot	Raison sociale	Forme	SIREN	Capital	Création	Dirigeant	Effectif	Procédures collectives
Lot 1	Coiffure du Monde	SASU	943 331 454	1 000 €	01/05/2025	El Hadj Ali Pacha, président depuis le 18/04/2025	Aucun salarié déclaré	Aucune
Lot 2	Diable Bleu	SARL	752 799 742	2 000 €	01/08/2012	Jiaxi Lin, gérant depuis le 24/03/2014	2 salariés (2022)	Aucune

Emplacement

Classement: N°2

Type d'emplacement: Centre-ville, pied d'immeuble, rue commerçante du quartier de Noailles
Projets d'aménagement: Le centre-ville de Marseille, dont Noailles, fait l'objet du projet partenarial d'aménagement engagé en 2019 par l'État et la Métropole pour la requalification de l'habitat et des espaces publics.
Zone de chalandise: Marseille compte environ 870 000 habitants (INSEE) ; le 1er arrondissement, hypercentre de la ville, environ 40 000. Le quartier de Noailles attire une clientèle de toute la métropole autour de son marché.
Flux: Quartier passant autour du marché des Capucins ; fréquentation décrite en baisse par le propriétaire, avec de la vacance commerciale

Transports

Métro: Ligne 2, station Noailles, à quelques minutes à pied
Tramway: T1 (terminus Noailles), T2 et T3 sur la Canebière
Train: Gare Marseille Saint-Charles à environ 15 minutes à pied

Commerces à proximité

Marché des Capucins (marché de Noailles)
Commerces alimentaires et de gros du quartier de Noailles
La Canebière et ses enseignes

Retour sur investissement

Méthode: Investissement de départ : coût total d'acquisition de 181 700 € (prix FAI de 169 000 € majoré d'environ 7,5 % de frais de notaire). Loyers nets : loyer net bailleur actuel de 18 600 € par an, encaissé chaque année sans vacance. Revente : en fin de période, au même taux de rendement qu'à l'achat, soit le prix FAI revalorisé comme le loyer (2 % par an dans le premier tableau, sans revalorisation dans le second). Total perçu = loyers nets cumulés + prix de revente ; multiple = total perçu ÷ coût total ; TRI = taux de rendement interne annuel de l'opération. Hypothèses indicatives, avant fiscalité, frais de revente et financement ; montants arrondis à la centaine d'euros.

Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	203 700 €	206 000 €	409 700 €	2,25 fois	11,8 %
15 ans	321 700 €	227 500 €	549 100 €	3,02 fois	12,0 %
20 ans	451 900 €	251 100 €	703 100 €	3,87 fois	12,1 %

Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	186 000 €	169 000 €	355 000 €	1,95 fois	9,8 %
15 ans	279 000 €	169 000 €	448 000 €	2,47 fois	10,0 %
20 ans	372 000 €	169 000 €	541 000 €	2,98 fois	10,1 %

Points forts et points d'attention

Points forts

Rentabilité nette de 11,01 % sur le prix FAI, pour un loyer net de 18 600 € par an
Taxe foncière et charges de copropriété refacturées aux locataires
Ticket d'entrée de 169 000 € FAI pour deux lots, qui répartit le risque locatif
Grossiste présent à l'adresse depuis 2012, bail renouvelé en 2024, société sans procédure collective
Loyer modéré de 171 € par m² et par an mezzanines comprises
Hypercentre de Marseille, à deux pas du marché des Capucins, du métro et du tramway

Points d'attention

Baux 3/6/9 sans période ferme : sortie possible du salon au 31/03/2028 et du grossiste au 03/03/2030
Salon installé depuis avril 2025, société créée en 2025 sans comptes publiés ; le registre mentionne la fermeture de son établissement, régularisation annoncée par le locataire
Surface de plain-pied d'environ 67 m², 109 m² mezzanines comprises
Quartier dont la fréquentation est décrite en baisse, avec de la vacance commerciale
Extraction interdite par le règlement de copropriété, ce qui ferme la voie à la restauration en cas de relocation