Mandat Exclusif

local commercialExclusivité

Exclusivité · Murs occupés 2 entrepôts loués à 2 locataires · Marle (02) · Rentabilité 10,54 %

Z.I Le Landier , 02250 Marle, France, Marle

164 000 €

Surface: 1674 m²

Photo 1 - Exclusivité · Murs occupés 2 entrepôts loués à 2 locataires · Marle (02) · Rentabilité 10,54 %

Photo 2 - Exclusivité · Murs occupés 2 entrepôts loués à 2 locataires · Marle (02) · Rentabilité 10,54 %

Type

local commercial

Surface

1674 m²

Prix

164 000 €

Statut

Occupé

Description

Le Boutiquier vous propose en exclusivité les murs de deux entrepôts en zone industrielle à Marle (Aisne), loués à deux locataires en place depuis mai 2025. Surface totale de 1 674 m². Loyer : 17 289 € par an hors charges. Taxe foncière : 3 000 €. Prix : 164 000 € honoraires inclus, soit un rendement de 10,54 %.

Identité

Nombre de locataires: 2

Typologie: Murs occupés
Statut mandat: Exclusivité

Nature du bien: Deux entrepôts de plain-pied en zone industrielle, loués à deux locataires distincts
Groupe ou réseau: Indépendants (deux locataires indépendants)
Quartier: Zone industrielle Le Landier, route de Thiernu
Résumé: Ensemble de deux entrepôts de plain-pied totalisant environ 1 674 m² dans la zone industrielle Le Landier à Marle (Aisne), en monopropriété et loués à deux locataires distincts. Le premier lot (environ 1 074 m²) est loué depuis mai 2025 à un exploitant de stockage de matériel photovoltaïque qui supporte sa part de taxe foncière ; le second (environ 600 m²) est occupé depuis plus de trente ans par un exploitant historique de stockage. Les loyers facturés atteignent 18 364 € HT par an, soit 17 289 € nets pour le bailleur après la part de taxe foncière non refacturée. Au prix de 164 000 € honoraires inclus, le rendement net ressort à 10,54 % et le prix à moins de 100 € du m².

Prix et rendement

Prix FAI: 164 000 €
Rendement brut / FAI: 10,54 %
Rentabilité nette sur prix FAI: 10,54 %
Multiple de loyer: 9,5 x
Prix au m²: 98 €/m²
Frais de notaire estimés: 12 300 €
Coût total acquisition: 176 300 €

Qui paie les honoraires: Acquéreur

Le bail

Date d'effet (entrepôt A): 1 mai 2025
Statut du bail: En cours
TVA sur les loyers: Non

Nature du bail: Entrepôt A : bail récent à effet du 1er mai 2025. Entrepôt B : occupation ancienne sans bail écrit communiqué.
Détail du statut: Entrepôt A : bail en cours depuis le 1er mai 2025, loyer mensuel et taxe foncière refacturée. Entrepôt B : le locataire historique occupe les lieux depuis plus de trente ans sans bail écrit communiqué et sans quittance ; il s'est déclaré prêt à signer un bail à condition que le bailleur construise un véritable mur de séparation entre les deux entrepôts, aujourd'hui séparés par des palettes.
Échéances à confirmer: Le bail de l'entrepôt A n'est pas au dossier : s'il s'agit d'un bail commercial de neuf ans à effet du 1er mai 2025, la première faculté de résiliation triennale du preneur tomberait au 30 avril 2028, soit environ 1,6 an de période ferme restante à la date du 26/09/2026 ; à confirmer à la lecture du bail. L'entrepôt B ne comporte aucune échéance contractuelle connue.
Destination du bail: Entrepôt A : stockage de matériel photovoltaïque. Entrepôt B : stockage lié à une activité d'élevage.

Tableau locatif par lot

Lot	Surface	Locataire	Bail	Date d'effet	Loyer annuel HT	Taxe foncière
Entrepôt A	env. 1 074 m²	Exploitant de stockage de matériel photovoltaïque	Bail récent	01/05/2025	12 888 € (1 074 € par mois)	1 925 € refacturés au locataire
Entrepôt B	env. 600 m²	Exploitant historique de stockage, en place depuis plus de 30 ans	Occupation sans bail écrit communiqué	Plus de 30 ans	5 476 € (1 369 € par trimestre)	Non refacturée (1 075 € à la charge du bailleur)

Loyer et indexation

Loyer annuel HT HC: 18 364 €/an
Loyer net bailleur: 17 289 €/an
Loyer mensuel: 1 441 €/mois
Loyer trimestriel: 4 322 €/trim.
Loyer au m²: 10,97 €/m²/an

Indice de révision: ILC
Périodicité de révision: Annuelle

Modalités de paiement: Entrepôt A : mensuel, à échoir. Entrepôt B : trimestriel, à échoir, sans quittance émise.
Note sur le loyer: Le loyer de l'entrepôt B (1 369 € par trimestre) est encaissé sans bail écrit ni quittance ; son maintien repose sur la relation avec le locataire historique, qui conditionne la signature d'un bail à la construction d'un mur de séparation.

Passerelle loyer facial vers loyer net

Loyer facial annuel HT (deux lots): 18 364 €
Taxe foncière non refacturée (entrepôt B): moins 1 075 €
Loyer net bailleur: 17 289 €

Charges et fiscalité

Taxe foncière: 3 000 €/an

Taxe foncière refacturée: Oui
Régime de copropriété: Monopropriété
Assujettissement à la TVA: Non

Imputation de la taxe foncière: Le locataire de l'entrepôt A rembourse 1 925 € ; environ 1 075 € restent à la charge du bailleur (entrepôt B).
Travaux à prévoir: Construction d'un mur de séparation entre les deux entrepôts, aujourd'hui séparés par des palettes ; le locataire historique en fait la condition de la signature d'un bail. Coût non chiffré au dossier.

Répartition des charges

Taxe foncière entrepôt A (1 925 €): Locataire
Taxe foncière entrepôt B (1 075 €): Bailleur
Charges annuelles déclarées: Aucune (0 € selon Pipedrive)

Surfaces

Surface totale: 1 674 m2
Surface pondérée: 1 674 m2

Source du mesurage: Déclaratif (vendeur), aucun mesurage au dossier

Surfaces par niveau

Niveau	m²	Nature
RDC, entrepôt A	env. 1 074	Entrepôt de plain-pied, stockage photovoltaïque
RDC, entrepôt B	env. 600	Entrepôt de plain-pied, stockage

Le local

Configuration: Deux entrepôts de plain-pied en zone industrielle, en monopropriété, aujourd'hui séparés par des palettes ; un mur de séparation en dur reste à construire pour individualiser les deux lots.

Vidéo de visite

Le locataire

Locataire entrepôt A : activité: Stockage de matériel photovoltaïque, locataire indépendant
Locataire entrepôt A : ancienneté dans les lieux: Depuis le 1er mai 2025 (environ 1,4 an)
Locataire entrepôt B : activité: Stockage lié à une activité d'élevage et de négoce agricole, exploitant local indépendant
Locataire entrepôt B : ancienneté dans les lieux: Plus de 30 ans (entre 30 et 40 ans selon le vendeur)

Emplacement

Classement: N°3

Type d'emplacement: Zone industrielle en entrée de ville, en bordure de route départementale (route de Thiernu)
Stationnement: Stationnement et manœuvres sur site en zone industrielle
Zone de chalandise: Marle est un bourg d'environ 2 300 habitants, chef-lieu de canton de l'Aisne, au carrefour de la Thiérache et du Laonnois ; la zone industrielle Le Landier regroupe des activités de logistique, de négoce agricole et de commerce alimentaire desservant un bassin rural étendu.

Transports

Route: Marle est traversée par la D946 (axe Laon vers Vervins) ; la N2 (Paris vers Maubeuge) passe à quelques kilomètres
Train: Gare de Marle-sur-Serre (ligne TER Laon vers Hirson)
Villes: Laon à environ 25 km, Vervins à environ 15 km, Saint-Quentin à environ 40 km

Enseignes locomotives

ALDI, lieu-dit Le Landier, route de Thiernu (établissement ouvert en 2021)

Retour sur investissement

Méthode: Investissement de départ : coût total d'acquisition de 176 300 € (prix FAI de 164 000 € majoré d'environ 7,5 % de frais de notaire). Loyers nets : loyer net bailleur actuel de 17 289 € par an, encaissé chaque année sans vacance. Revente : en fin de période, au même taux de rendement qu'à l'achat, soit le prix FAI revalorisé comme le loyer (2 % par an dans le premier tableau, sans revalorisation dans le second). Total perçu = loyers nets cumulés + prix de revente ; multiple = total perçu ÷ coût total ; TRI = taux de rendement interne annuel de l'opération. Hypothèses indicatives, avant fiscalité, frais de revente et financement ; montants arrondis à la centaine d'euros.

Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	189 300 €	199 900 €	389 200 €	2,21 fois	11,3 %
15 ans	299 000 €	220 700 €	519 700 €	2,95 fois	11,6 %
20 ans	420 100 €	243 700 €	663 800 €	3,77 fois	11,7 %

Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	172 900 €	164 000 €	336 900 €	1,91 fois	9,4 %
15 ans	259 300 €	164 000 €	423 300 €	2,40 fois	9,6 %
20 ans	345 800 €	164 000 €	509 800 €	2,89 fois	9,7 %

Points forts et points d'attention

Points forts

Rendement net de 10,54 % sur le loyer net bailleur (17 289 €), soit 11,2 % brut sur le loyer facial de 18 364 €
Prix inférieur à 100 € du m² pour 1 674 m² d'entrepôts de plain-pied en monopropriété
Deux locataires distincts, donc deux flux de loyers indépendants
Locataire de l'entrepôt A entré en mai 2025 avec taxe foncière refacturée (1 925 €)
Locataire de l'entrepôt B présent depuis plus de trente ans
Zone industrielle en bordure de départementale avec un supermarché ALDI ouvert en 2021 à proximité immédiate
Prix revu à la baisse en septembre 2026

Points d'attention

Locataire de l'entrepôt B sans bail écrit ni quittance : 5 476 € de loyer annuel (30 % du total) reposent sur une occupation non formalisée
La signature d'un bail avec ce locataire est conditionnée à la construction d'un mur de séparation, à la charge du bailleur et non chiffrée
Part de taxe foncière d'environ 1 075 € par an restant à la charge du bailleur
Bail de l'entrepôt A absent du dossier : durée, indexation et facultés de résiliation à vérifier
Surfaces déclaratives, sans mesurage
Vendeur propriétaire depuis environ un an seulement
Emplacement de zone industrielle rurale, marché locatif étroit en cas de vacance