Mandat Exclusif
local commercialExclusivité
Exclusivité · Murs occupés restaurant d'angle avec extraction, face au casino · Divonne-les-Bains (01) · Rentabilité 7,64 %
21 Rue de Vigny, Divonne-les-Bains, France, Divonne-les-Bains
755 000 €
Surface: 250 m²
Type
local commercial
Surface
250 m²
Prix
755 000 €
Statut
Occupé
Description
Le Boutiquier vous propose en exclusivité les murs occupés d'un restaurant d'angle avec extraction, situé 21 rue de Vigny à Divonne-les-Bains (01), face à l'entrée du casino. Le local développe une surface totale de 250 m², dont 220 m² en rez-de-chaussée et 30 m² en sous-sol. Sa configuration en angle lui offre une vitrine de 16 mètres linéaires et une terrasse. Il est équipé d'une extraction, ce qui en fait un outil adapté à la restauration. Les murs sont loués à un restaurant avec bar, dans le cadre d'un bail commercial ayant pris effet en septembre 2018. Le fonds de commerce a été repris en 2024 par l'exploitant actuel, qui a réalisé des travaux dont la création de la terrasse. Le loyer net bailleur s'élève à 57 660 € par an. Les charges de copropriété annuelles représentent 9 600 €. La taxe foncière, d'un montant de 1 737 € par an, reste à la charge du bailleur. Cet actif s'adresse à un investisseur recherchant des murs de restaurant bien placés, dans une station thermale frontalière de la Suisse. Prix : 755 000 € FAI Rentabilité nette sur prix FAI : 7,64 %
Identité
- Typologie
- Murs occupés
- Statut mandat
- Exclusivité
- Enseigne
- La Suite (restaurant, bar)
- Groupe ou réseau
- Indépendant (exploitant local structuré en holding)
- Quartier
- Centre de la station, face à l'entrée du casino, à l'angle de la rue des Bains et de la rue de Vigny
- Résumé
- Murs occupés d'un restaurant d'angle de 250 m² (220 m² en rez-de-chaussée et 30 m² en sous-sol) avec extraction et terrasse, face à l'entrée du casino de Divonne-les-Bains, station thermale frontalière de Genève. Les murs sont loués à un restaurant avec bar exploité sous l'enseigne La Suite, noté 4,5/5 sur plus de 400 avis Google, dans le cadre d'un bail commercial de 2018 ; le fonds a été repris fin 2024 par l'exploitant actuel. Depuis la révision du 1er septembre 2026, le loyer s'établit à 59 130 € HT HC par an, soit une rentabilité nette de 7,60 % sur le prix de 755 000 € FAI après taxe foncière. Les charges de copropriété sont appelées au preneur par provisions mensuelles.
Prix et rendement
- Prix FAI
- 755 000 €
- Rentabilité nette sur prix FAI
- 7,6 %
- Rendement brut / FAI
- 7,64 %
- Multiple de loyer
- 13,1 x
- Prix au m²
- 3 020 €/m²
- Prix au m² pondéré
- 3 341 €/m²
- Frais de notaire estimés
- 56 625 €
- Coût total acquisition
- 811 625 €
- Qui paie les honoraires
- Acquéreur
Le bail
- Années restantes
- 0,9 ans
- Nature du bail
- Commercial 3/6/9
- Date de signature
- 31 août 2018
- Date d'effet
- 1 septembre 2018
- Durée
- 9 ans
- Statut du bail
- En cours
- Clause résolutoire
- Oui
- Sous-location autorisée
- Non
- État des lieux d'entrée
- Oui
- Période du bail
- du 1 septembre 2018 au 31 août 2027
- Durée ferme restante
- 0,9 an, jusqu'à la fin du bail le 31/08/2027 ; ensuite renouvellement ou prolongation tacite
- Détail du statut
- Bail à échéance du 31/08/2027. Le bailleur peut délivrer un congé avec offre de renouvellement plus de six mois avant cette date ; à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail se prolonge tacitement aux mêmes conditions. Le bail rappelle que le loyer est déplafonné si la durée totale dépasse douze ans par l'effet de la prolongation.
- Destination du bail
- Exploitation d'une activité de bar-restaurant, à l'exclusion de toute autre, même temporairement ; activités connexes ou complémentaires possibles selon l'article L145-47 du Code de commerce. Les travaux de création du restaurant et d'une terrasse couverte ont été approuvés par l'assemblée générale de la copropriété du 27/06/2018.
- Preneur actuel
- TAMTAC HOLDING (SASU), fonds apporté à sa filiale d'exploitation LA SUITE (SASU)
- Chaîne de transmission
- Bail consenti en 2018 à la SARL MIKA DIVONNE ; liquidation judiciaire le 21/08/2024 ; fonds adjugé aux enchères le 05/12/2024 à TAMTAC HOLDING (avenant de transfert du même jour) ; apport du fonds à LA SUITE publié au BODACC le 31/01/2025
- Clause de remise en état / travaux à la charge du preneur
- Toutes réparations autres que celles des gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, murs de soutènement et de clôture sont à la charge du preneur, ainsi que les mises aux normes prescrites par l'administration (sécurité, accueil du public, accessibilité, hygiène). Les améliorations restent acquises au bailleur sans indemnité en fin de jouissance, sauf demande de remise en état.
- Répartition article 606
- Bailleur : gros murs et voûtes, poutres, couvertures entières, murs de soutènement et de clôture ; toutes autres réparations au preneur
- Clause d'exclusivité
- Le bailleur s'interdit d'exploiter ou de louer dans la commune un commerce similaire à celui du preneur ; engagement transmis à l'acquéreur des murs.
Loyer et indexation
- Loyer annuel HT HC
- 59 130,36 €/an
- Loyer net bailleur
- 57 393,36 €/an
- Loyer mensuel
- 4 805 €/mois
- Loyer trimestriel
- 14 415 €/trim.
- Loyer au m²
- 236,52 €/m²/an
- Indice de révision
- ILC
- Périodicité de révision
- Annuelle
- Dernière révision appliquée
- 1 septembre 2026
- TVA sur les loyers
- Non
- Indice de base
- ILC du 1er trimestre 2018 : 111,87 ; dernière révision calculée sur 135,26 / 135,87
- Modalités de paiement
- Mensuel, d'avance le 1er de chaque mois, par virement
Passerelle loyer facial → loyer net
- Loyer HT HC au 01/09/2026
- 59 130 €
- Taxe foncière non refacturée
- moins 1 737 €
- Loyer net bailleur
- 57 393 €
- Charges de copropriété
- Provisions de 800 € par mois appelées au preneur
Historique des révisions
| Date | Loyer annuel | Base |
|---|---|---|
| 01/09/2018 | 44 880 € | Loyer initial du bail |
| Avant décembre 2024 | 53 450 € | Loyer révisé (note Pipedrive) |
| 01/09/2025 | 59 397 € | 4 949,74 € par mois (facture d'août 2026) |
| 01/09/2026 | 59 130 € | 4 927,53 € par mois, ILC 135,26 / 135,87 |
Charges et fiscalité
- Taxe foncière
- 1 737 €/an
- Charges de copropriété
- 11 393,2 €/an
- Provisions de charges appelées au locataire
- 9 600 €/an
- Part classée non récupérable par le syndic
- 4 522,68 €/an
- Taxe foncière refacturée
- Non
- Travaux à prévoir
- Une mission de maîtrise d'œuvre sur la structure béton de l'immeuble (phase 1) a été appelée sur l'exercice 2024/2025 : un programme de travaux de copropriété pourrait suivre ; à vérifier dans les PV d'assemblée générale.
- Régime de copropriété
- Copropriété « Le Vigny » (règlement de 1966) ; lots 36 (local), 19 (sous-sol) et 55 (terrasse), soit 126/1027 des charges générales ; syndic professionnel Orkan Management
Répartition des charges
- Charges de copropriété (hors grosses réparations)
- Locataire, par provisions
- Eau, chauffage des communs, ménage
- Locataire
- Taxe d'enlèvement des ordures ménagères et taxes locatives
- Locataire
- Taxe foncière
- Bailleur
- Grosses réparations (article 606)
- Bailleur
- Contribution sur les revenus locatifs
- Bailleur
Surfaces
- Surface pondérée
- 226 m2
- Linéaire de vitrine
- 16 ml
- Source du mesurage
- Déclaratif (mandant)
Surfaces par niveau
| Niveau | m² | Nature |
|---|---|---|
| Rez-de-chaussée | 220 | Salle de restaurant et bar, cuisine (lot 36) |
| Sous-sol | 30 | Cave, réserve, WC hommes et dames (lot 19) |
| Terrasse | Lot 55, en rez-de-chaussée | |
| Total | 250 |
Le local
- Extraction
- Oui
- Licence IV
- Oui
- État général
- Bon état
- Configuration
- Grand local commercial d'angle (rue des Bains et rue de Vigny) en rez-de-chaussée, divisé en cinq parties avec annexe ; salle de restaurant et bar, cuisine créée en rez-de-chaussée. Sous-sol relié par un escalier intérieur (cave, réserve, WC hommes et dames). Terrasse (lot 55) et petite terrasse sur la rue de Vigny créée par l'exploitant avec l'accord de la copropriété et de la mairie.
- Terrasse
- Terrasse en lot de copropriété (lot 55) et petite terrasse rue de Vigny autorisée par la copropriété et la mairie
- Dernière rénovation
- Travaux réalisés par l'exploitant actuel à la reprise du fonds (décembre 2024), puis création de la petite terrasse
Équipements
- Extraction (hotte aspirante) et bac à graisse prévus au bail de 2018
- Cuisine en rez-de-chaussée
- Bar
- Sanitaires en sous-sol (WC hommes et dames)
- Cave et réserve en sous-sol
- Vitrine d'angle de 16 mètres linéaires
Le locataire
- Raison sociale
- TAMTAC HOLDING (preneur) ; exploitation par LA SUITE
- Forme juridique
- SASU à capital variable (TAMTAC HOLDING) ; SASU (LA SUITE)
- SIREN
- 904 046 851 (TAMTAC HOLDING) ; 939 635 819 (LA SUITE)
- Capital social
- 1 000 € (TAMTAC HOLDING) ; 70 000 € (LA SUITE)
- Date de création
- 20/08/2021 (TAMTAC HOLDING) ; 09/01/2025 (LA SUITE)
- Dirigeant
- Mathieu Fouchard, président de TAMTAC HOLDING depuis le 08/10/2021 ; TAMTAC HOLDING préside LA SUITE
- Groupe d'appartenance
- Holding animatrice TAMTAC HOLDING et sa filiale d'exploitation LA SUITE
- Activité
- Restaurant, bar, brasserie (NAF 56.10A pour LA SUITE)
- Effectif
- Au moins 1 salarié chez LA SUITE (2026)
- Procédures collectives
- Aucune pour TAMTAC HOLDING ni pour LA SUITE (Pappers, 26/09/2026)
- Ancienneté dans les lieux
- Exploitant actuel depuis décembre 2024 ; bail en place depuis 2018
- Ancienneté de l'enseigne à l'adresse
- Enseigne La Suite déjà exploitée à l'adresse par le précédent exploitant et conservée à la reprise
- Note Google
- 4,5/5 sur 422 avis Google (avis cumulés avec l'exploitation précédente), dernier avis en septembre 2026 ; Tripadvisor 4/5 sur 143 avis
- Présence en ligne
- Référencé sur Google, Tripadvisor, PagesJaunes et le Guide gastronomique suisse
Emplacement
- Classement
- N°1
- Type d'emplacement
- Centre-ville, angle de rues, pied d'immeuble face à l'entrée du casino
- Zone de chalandise
- Divonne-les-Bains, station thermale d'environ 10 000 habitants au sein du Pays de Gex (environ 100 000 habitants), à la frontière suisse et à une vingtaine de kilomètres de Genève ; clientèle du casino, de la station thermale, des frontaliers et des résidents genevois.
Transports
- Frontière suisse
- Environ 2 km
- Gare de Coppet (Suisse)
- Environ 8 km
- Aéroport de Genève
- Environ 20 km
Commerces à proximité
- Casino de Divonne-les-Bains (en face)
- Commerces et restaurants du centre de la station
Enseignes locomotives
- Casino de Divonne-les-Bains
Retour sur investissement
- Méthode
- Investissement de départ : coût total d'acquisition de 811 600 € (prix FAI de 755 000 € majoré d'environ 7,5 % de frais de notaire). Loyers nets : loyer net bailleur actuel de 57 393 € par an, encaissé chaque année sans vacance. Revente : en fin de période, au même taux de rendement qu'à l'achat, soit le prix FAI revalorisé comme le loyer (2 % par an dans le premier tableau, sans revalorisation dans le second). Total perçu = loyers nets cumulés + prix de revente ; multiple = total perçu ÷ coût total ; TRI = taux de rendement interne annuel de l'opération. Hypothèses indicatives, avant fiscalité, frais de revente et financement ; montants arrondis à la centaine d'euros.
Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an
| Horizon | Loyers nets cumulés | Revente estimée | Total perçu | Multiple du coût total | TRI annuel |
|---|---|---|---|---|---|
| 10 ans | 628 400 € | 920 300 € | 1 548 800 € | 1,91 fois | 8,5 % |
| 15 ans | 992 500 € | 1 016 100 € | 2 008 700 € | 2,47 fois | 8,8 % |
| 20 ans | 1 394 500 € | 1 121 900 € | 2 516 400 € | 3,10 fois | 8,9 % |
Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation
| Horizon | Loyers nets cumulés | Revente estimée | Total perçu | Multiple du coût total | TRI annuel |
|---|---|---|---|---|---|
| 10 ans | 573 900 € | 755 000 € | 1 328 900 € | 1,64 fois | 6,6 % |
| 15 ans | 860 900 € | 755 000 € | 1 615 900 € | 1,99 fois | 6,8 % |
| 20 ans | 1 147 900 € | 755 000 € | 1 902 900 € | 2,34 fois | 6,9 % |
Points forts et points d'attention
Points forts
- Restaurant d'angle face à l'entrée du casino, au cœur d'une station thermale frontalière de Genève
- 250 m² dont 220 m² en rez-de-chaussée, vitrine d'angle de 16 mètres linéaires et terrasse
- Extraction en place, destination bar-restaurant
- Loyer de 59 130 € HT HC par an, indexé chaque année sur l'ILC et payé mensuellement d'avance
- Rentabilité nette de 7,60 % sur le prix FAI, après taxe foncière
- Charges de copropriété appelées au preneur par provisions de 800 € par mois
- Restaurant établi : 4,5/5 sur plus de 400 avis Google
Points d'attention
- Bail à échéance du 31/08/2027 : renouvellement ou prolongation tacite à organiser à court terme
- Exploitant en place depuis décembre 2024, après la liquidation judiciaire du précédent exploitant
- Société exploitante récente (LA SUITE, créée en janvier 2025), premiers comptes non encore publiés
- Part des charges de copropriété classée non récupérable par le syndic (4 523 € sur l'exercice 2024/2025) ; son imputation au preneur au titre du bail reste à confirmer
- Taxe foncière de 1 737 € par an conservée par le bailleur
- Clause d'exclusivité : le bailleur s'interdit de louer un commerce similaire dans la commune
- Étude sur la structure béton de l'immeuble engagée par la copropriété en 2024/2025
Détails de surface
Surface totale
250 m²
Surface RDC
220 m²
Surface sous-sol
30 m²
Emplacement
21 Rue de Vigny, Divonne-les-Bains, France, Divonne-les-Bains
Intéressé(e) par ce bien ?
Daniel Nataf
Directeur Développement
+33 7 45 89 60 68
Référence: BQR-1265
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