local commercialExclusivité

Murs occupés restaurant japonais avec extraction Le Délice · Compiègne (60) · Rentabilité 7,5 %

Compiègne - Secteur disponible sur demande

320 000 €

Surface: 140 m²

Photo 1 - Murs occupés restaurant japonais avec extraction Le Délice · Compiègne (60) · Rentabilité 7,5 %

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Type

local commercial

Surface

140 m²

Prix

320 000 €

Statut

Occupé

Description

Le Boutiquier propose à la vente les murs occupés du restaurant japonais Le Délice à Compiègne, dans l'Oise (60). Le local bénéficie d'un emplacement de premier plan en centre-ville, sur un axe commerçant fréquenté. Surface : 140 m² (RDC + sous sol) Loyer annuel : 24 000 € net bailleur Prix: 320 000 € FAI, Rendement : 7,5% Réf. BO3-2183 Le Boutiquier

Identité

Typologie: Murs occupés
Statut mandat: Mandat simple
Groupe ou réseau: Indépendant

Enseigne: Le Délice (référencé en ligne sous le nom Sushi Shake)
Activité exercée: Restaurant japonais avec cuisine sur place
Quartier: Hyper-centre de Compiègne, rue Solférino
Résumé: Murs d'un restaurant japonais au 9 rue Solférino, rue piétonne et commerçante de l'hyper-centre de Compiègne. Le local comprend une salle de 70,29 m² Carrez en rez-de-chaussée et un sous-sol de 75,82 m² abritant la cuisine, une réserve et une chambre froide, avec une extraction existante. Le restaurant Le Délice est exploité à cette adresse depuis 1998. Le loyer de 24 000 € HT HC par an, taxe foncière et charges à la charge du preneur, fait ressortir une rentabilité nette de 7,5 % sur le prix de 320 000 € FAI.

Prix et rendement

Prix FAI: 320 000 €
Rendement brut / FAI: 7,5 %
Rentabilité nette sur prix FAI: 7,5 %
Multiple de loyer: 13,3 x
Prix au m²: 2 286 €/m²
Prix au m² pondéré: 3 516 €/m²
Frais de notaire estimés: 24 000 €
Coût total acquisition: 344 000 €

Qui paie les honoraires: Acquéreur

Le bail

Nature du bail: Commercial 3/6/9
Date d'effet: 26 mars 2026
Durée: 9 ans (bail 3/6/9)

Détail du statut: Bail commercial au profit de l'exploitant historique du restaurant, présent dans les lieux depuis 1998 ; loyer de 24 000 € HT HC par an, taxe foncière à la charge du preneur, indexation annuelle sur l'ILC.

Loyer et indexation

Loyer annuel HT HC: 24 000 €/an
Loyer net bailleur: 24 000 €/an
Loyer mensuel: 2 000 €/mois
Loyer trimestriel: 6 000 €/trim.
Loyer au m²: 164,26 €/m²/an

Indice de révision: ILC
Périodicité de révision: Annuelle
TVA sur les loyers: Non

Modalités de paiement: Mensuel, à échoir, par virement permanent

Passerelle loyer facial → loyer net

Loyer facial HT HC: 24 000 €
Taxe foncière: À la charge du preneur
Charges: À la charge du preneur
Loyer net bailleur: 24 000 €

Charges et fiscalité

Taxe foncière refacturée: Oui
Régime de copropriété: Lot en copropriété

Travaux à prévoir: Mise en conformité du raccordement à l'assainissement collectif (non-conformité grave relevée le 19/06/2025, destination des eaux usées indéterminée) ; menuiseries métalliques en simple vitrage sur une partie des ouvertures.

Répartition des charges

Taxe foncière: Locataire
Charges: Locataire

Surfaces

Surface pondérée: 91 m²

Date du mesurage: 16 juin 2025

Source du mesurage: Diagnostiqueur certifié : 70,29 m² Carrez au rez-de-chaussée et 75,82 m² au sol au sous-sol (placard et seconde chambre froide non visités)

Surfaces par niveau

Niveau	m²	Nature
RDC	44,17	Salle de restaurant
RDC	17,38	Salle côté cour
RDC	8,74	Entrée, palier et WC
Sous-sol	19,33	Cuisine
Sous-sol	32,40	Réserve
Sous-sol	15,86	Chambre froide
Sous-sol	8,23	Palier

Le local

Extraction: Oui
Année de construction: Entre 1948 et 1974

Configuration: Restaurant en pied d'immeuble : au rez-de-chaussée, entrée, salle principale de 44,17 m² sur rue, seconde salle de 17,38 m² côté cour et WC ; au sous-sol, cuisine de 19,33 m², réserve de 32,40 m² et chambres froides. Extraction par hotte avec sortie par la cour.
Chauffage et climatisation: Pompe à chaleur air/air installée après 2015 ; eau chaude par ballon électrique de 200 litres
Classement ERP: Type N (restaurants et débits de boissons)

Équipements

Extraction par hotte avec sortie en cour
Cuisine en sous-sol
Chambres froides
Pompe à chaleur air/air
Ballon d'eau chaude de 200 litres
WC au rez-de-chaussée
Porte en PVC double vitrage

Diagnostics

Date du DPE: 16 juin 2025
Amiante: Négatif
État des risques ERP: Réalisé

DPE: DPE vierge : consommations non estimées faute de factures (n° ADEME 2560T2109783O, valable jusqu'au 15/06/2035)
Assainissement: Non conforme : non-conformité grave, destination des eaux usées indéterminée ; mise en conformité exigée dans un délai de 18 mois, à défaut majoration de la redevance d'assainissement

Le locataire

Forme juridique: Entreprise individuelle
Date de création: 24 novembre 1998
Groupe d'appartenance / réseau: Indépendant
Procédures collectives: Aucune (Pappers, 26/09/2026)
Ancienneté dans les lieux: Depuis 1998

Activité: 56.21Z, services des traiteurs ; restaurant japonais
Effectif: 1 à 2 salariés (Pappers, données 2023)
Situation: Entreprise active, aucune procédure collective
Présence en ligne: Référencé sous les noms Le Délice et Sushi Shake sur les guides en ligne (Yelp, Restaurant Guru, Nautiljon)

Emplacement

Classement: N°1

Type d'emplacement: Hyper-centre, rue piétonne commerçante, pied d'immeuble
Stationnement: Parkings publics du centre-ville à proximité
Zone de chalandise: Compiègne compte environ 41 000 habitants et son agglomération près de 85 000 ; ville touristique (château, forêt domaniale) et universitaire, à moins d'une heure de Paris ; la rue Solférino relie l'hôtel de ville aux rues commerçantes de l'hyper-centre.

Transports

Gare SNCF de Compiègne: Environ 10 minutes à pied, liaisons directes vers Paris-Nord
Bus urbains: Réseau de l'agglomération desservant le centre-ville

Retour sur investissement

Méthode: Investissement de départ : coût total d'acquisition de 344 000 € (prix FAI de 320 000 € majoré d'environ 7,5 % de frais de notaire). Loyers nets : loyer net bailleur actuel de 24 000 € par an, encaissé chaque année sans vacance. Revente : en fin de période, au même taux de rendement qu'à l'achat, soit le prix FAI revalorisé comme le loyer (2 % par an dans le premier tableau, sans revalorisation dans le second). Total perçu = loyers nets cumulés + prix de revente ; multiple = total perçu ÷ coût total ; TRI = taux de rendement interne annuel de l'opération. Hypothèses indicatives, avant fiscalité, frais de revente et financement ; montants arrondis à la centaine d'euros.

Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	262 800 €	390 100 €	652 900 €	1,90 fois	8,4 %
15 ans	415 000 €	430 700 €	845 700 €	2,46 fois	8,7 %
20 ans	583 100 €	475 500 €	1 058 600 €	3,08 fois	8,8 %

Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	240 000 €	320 000 €	560 000 €	1,63 fois	6,5 %
15 ans	360 000 €	320 000 €	680 000 €	1,98 fois	6,7 %
20 ans	480 000 €	320 000 €	800 000 €	2,33 fois	6,8 %

Points forts et points d'attention

Points forts

Rue Solférino, axe piéton commerçant de l'hyper-centre de Compiègne
Restaurant exploité à la même adresse depuis 1998
Extraction existante et cuisine équipée de chambres froides, configuration rare en hyper-centre
Loyer de 24 000 € HT HC par an, taxe foncière et charges à la charge du preneur : rentabilité nette de 7,5 %
Indexation annuelle sur l'ILC
Amiante négatif, aucun risque réglementé à l'ERP, pompe à chaleur récente

Points d'attention

Assainissement : non-conformité grave relevée le 19/06/2025, mise en conformité à réaliser sous 18 mois
Bail récent : pas d'historique de paiement sous ce bail ; preneur en entreprise individuelle, sans comptes publiés
La cuisine, la réserve et les chambres froides sont au sous-sol, hors surface Carrez (70,29 m² au rez-de-chaussée)
DPE vierge, faute de factures d'énergie ; menuiseries partiellement en simple vitrage
Loyer de 164 € par m² mesuré et par an, à comparer aux valeurs locatives du secteur