Mandat Exclusif

local commercialExclusivité

Exclusivité · Murs occupés boucherie traiteur place du Marché · Ceaucé (61) · Rentabilité 8,83 %

Ceaucé - Secteur disponible sur demande

60 000 €

Surface: 150 m²

Photo 1 - Exclusivité · Murs occupés boucherie traiteur place du Marché · Ceaucé (61) · Rentabilité 8,83 %

Photo 2 - Exclusivité · Murs occupés boucherie traiteur place du Marché · Ceaucé (61) · Rentabilité 8,83 %

Type

local commercial

Surface

150 m²

Prix

60 000 €

Statut

Occupé

Description

Le Boutiquier vous propose en exclusivité les murs occupés d'une boucherie traiteur située place du Marché à Ceaucé, dans l'Orne, en emplacement numéro 1 au cœur de la commune. Le local développe une surface totale de 150 m² répartie sur trois niveaux : 66 m² au rez-de-chaussée, 18 m² en sous-sol et 66 m² aux étages supérieurs. Il bénéficie de la visibilité de la place du Marché, lieu de passage naturel du centre-bourg. Les murs sont loués à une boucherie traiteur dans le cadre d'un bail commercial ayant pris effet en août 2026. Le loyer net bailleur s'élève à 5 738 € par an, avec des charges annuelles de 2 736 €. La taxe foncière, d'un montant de 1 005 €, reste à la charge du propriétaire. Prix : 65 000 € FAI. Rentabilité nette sur prix FAI : 8,83 %.

Identité

Typologie: Murs occupés
Statut mandat: Exclusivité
Enseigne: Boucherie du Marché
Groupe ou réseau: Indépendant
Quartier: Centre-bourg, place du Marché

Résumé: Murs d'une boucherie traiteur en emplacement numéro 1, sur la place du Marché de Ceaucé, place principale du bourg où se tient le marché hebdomadaire du jeudi. Le local de 150 m² sur trois niveaux (66 m² de magasin et laboratoire au rez-de-chaussée, 18 m² de cave et chaufferie, 66 m² de réserve à l'étage) est exploité depuis août 2015 par le même boucher, qui a acquis le fonds à cette date et emploie 3 à 5 salariés. Le loyer est de 6 743 € par an, payé mensuellement par virement permanent, à jour au 10 août 2026. Bien en monopropriété, prix de 65 000 € FAI, ticket d'entrée réduit pour un premier investissement en murs commerciaux.

Prix et rendement

Prix FAI: 65 000 €
Rendement brut / FAI: 9,56 %
Multiple de loyer: 10,5 x
Prix au m²: 400 €/m²
Frais de notaire estimés: 4 500 €
Coût total acquisition: 64 500 €
Rentabilité nette sur prix FAI: 8,83 %

Négociable: Oui
Qui paie les honoraires: Acquéreur

Le bail

Nature du bail: Commercial 3/6/9
Date d'effet: 1 août 2015
Statut du bail: Tacite prolongation

Période du bail: du 1 août 2015 au 31 juillet 2024
Durée: 9 ans (du 01/08/2015 au 31/07/2024), poursuivi depuis en tacite prolongation
Durée ferme restante: Aucune : le bail est en tacite prolongation depuis le 01/08/2024, le preneur peut donner congé pour la fin de chaque trimestre civil avec 6 mois de préavis ; un nouveau bail au profit de la SARL du preneur était annoncé pour le 01/09/2026, sa signature reste à confirmer
Détail du statut: Le bail de 2015 (format papier) est arrivé à son terme le 31/07/2024 et se poursuit par tacite prolongation. Les locataires ont demandé un nouveau bail au nom de leur nouvelle SARL, immatriculée le 28/07/2026, avec une signature annoncée pour le 01/09/2026. Un acquéreur pourra ainsi repartir sur un bail neuf de 9 ans avec un preneur en société, sous réserve de sa signature effective.
Preneur actuel: Entrepreneur individuel exploitant sous l'enseigne Boucherie du Marché (SIREN 813 096 195) ; transfert annoncé à la SARL La Boucherie du Marché (SIREN 108 378 100)
Chaîne de transmission: Fonds de commerce acquis par le preneur actuel en septembre 2015 (prix de cession 120 000 €) auprès de l'exploitant précédent

Loyer et indexation

Loyer annuel HT HC: 6 743,04 €/an
Loyer net bailleur: 5 738,04 €/an
Loyer mensuel: 478 €/mois
Loyer trimestriel: 1 435 €/trim.
Loyer au m²: 45 €/m²/an

Indice de révision: ILC
Périodicité de révision: Annuelle
TVA sur les loyers: Non

Modalités de paiement: Mensuel, à échoir, par virement permanent

Passerelle loyer facial → loyer net

Loyer facial annuel: 6 743 €
Taxe foncière 2025 conservée par le bailleur (TEOM incluse): 1 005 €
Loyer net bailleur: 5 738 €

Charges et fiscalité

Taxe foncière: 1 005 €/an
TEOM: 228 €/an

Taxe foncière refacturée: Non

Régime de copropriété: Monopropriété, aucune charge de copropriété

Répartition des charges

Taxe foncière (hors TEOM): Bailleur
Taxe d'enlèvement des ordures ménagères: Locataire (remboursement)
Charges de copropriété: Sans objet, monopropriété

Surfaces

Surface pondérée: 89,4 m²

Source du mesurage: Déclaratif (propriétaire)

Surfaces par niveau

Niveau	m²	Nature
Rez-de-chaussée	66	Magasin, laboratoire, dégagement, WC
Sous-sol	18	Cave et chaufferie
1er étage	66	Réserve

Le local

WC: Oui
Chauffage: Chaufferie en sous-sol
Année de construction: Avant 1949

Configuration: Magasin de vente en façade sur la place, laboratoire de préparation (murs et plafond métalliques, sol carrelé), dégagement et WC au rez-de-chaussée ; cave en pierre et chaufferie en sous-sol ; réserve de 66 m² au premier étage. Immeuble ancien (construction antérieure à 1949), local non indépendant au sein d'un bâtiment à usage principal d'habitation.

Équipements

Laboratoire de boucherie aux parois métalliques
Cave voûtée en pierre
Réserve de 66 m² à l'étage
Chaufferie indépendante

Vidéo de visite

Diagnostics

Date du DPE: 7 août 2026
Amiante: Négatif

DPE, estimation des dépenses: Consommation annuelle estimée entre 650 € et 890 € par an (étiquettes énergie et climat à lire sur le rapport complet)

Le locataire

Date de création: 1 août 2015

Raison sociale: Boucherie du Marché (entrepreneur individuel) ; SARL La Boucherie du Marché créée le 28/07/2026 pour reprendre l'exploitation
Forme juridique: Entrepreneur individuel, en cours de passage en SARL
SIREN: 813 096 195 (entreprise individuelle) ; 108 378 100 (SARL La Boucherie du Marché)
Dirigeant: Deux cogérants de la SARL La Boucherie du Marché, dont l'exploitant actuel (boucher en place depuis 2015), gérants depuis le 28/07/2026
Groupe d'appartenance / réseau: Indépendant, établissement unique
Effectif: 3 à 5 salariés (tranche 2022) ; 1 à 2 salariés selon la dernière tranche INSEE
Procédures collectives: Aucune ; aucun contentieux ni sanction (Pappers, 26/09/2026)
Ancienneté dans les lieux: 11 ans : exploitation depuis le 01/08/2015, fonds acquis en septembre 2015
Ouverture: Ouvert du mardi au dimanche matin, fermé le lundi ; boucherie, charcuterie et traiteur
Présence en ligne: Page Facebook Boucherie du Marché ; référencé sur les annuaires locaux ; aucun avis Google exploitable trouvé

Emplacement

Classement: N°1

Type d'emplacement: Centre-bourg, pied d'immeuble sur la place du Marché
Stationnement: Gratuit et ouvert sur le parvis de la place du Marché
Flux: Marché hebdomadaire tous les jeudis matin (8 h à 13 h) sur la place du Marché ; festivités communales et de l'union des commerçants sur la place
Zone de chalandise: Ceaucé compte environ 1 200 habitants et fait office de bourg-centre pour les communes rurales voisines du Passais, au sud de l'Orne, à la limite de la Mayenne. Le marché du jeudi et les commerces de première nécessité de la place drainent la population des alentours. Domfront en Poiraie se trouve à 8 km, Mayenne à 20 km.

Transports

Route: D962 entre Domfront (8 km) et Mayenne (20 km)
Stationnement: Parking ouvert et gratuit directement sur la place
Gare: Gare SNCF de Flers à environ 35 km

Commerces à proximité

Supérette Proxi
Boulangerie
Pharmacie
Bar-tabac presse et Bar du Marché
Restaurant Le Relais de l'Étape
Deux salons de coiffure, mercerie et prêt-à-porter
Seconde boucherie-charcuterie dans la commune

Retour sur investissement

Méthode: Investissement de départ : coût total d'acquisition de 69 900 € (prix FAI de 65 000 € majoré d'environ 7,5 % de frais de notaire). Loyers nets : loyer net bailleur actuel de 5 738 € par an, encaissé chaque année sans vacance. Revente : en fin de période, au même taux de rendement qu'à l'achat, soit le prix FAI revalorisé comme le loyer (2 % par an dans le premier tableau, sans revalorisation dans le second). Total perçu = loyers nets cumulés + prix de revente ; multiple = total perçu ÷ coût total ; TRI = taux de rendement interne annuel de l'opération. Hypothèses indicatives, avant fiscalité, frais de revente et financement ; montants arrondis à la centaine d'euros.

Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	62 800 €	79 200 €	142 100 €	2,03 fois	9,7 %
15 ans	99 200 €	87 500 €	186 700 €	2,67 fois	9,9 %
20 ans	139 400 €	96 600 €	236 000 €	3,38 fois	10,1 %

Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	57 400 €	65 000 €	122 400 €	1,75 fois	7,7 %
15 ans	86 100 €	65 000 €	151 100 €	2,16 fois	8,0 %
20 ans	114 800 €	65 000 €	179 800 €	2,57 fois	8,1 %

Points forts et points d'attention

Points forts

Emplacement numéro 1 sur la place principale du bourg, lieu du marché hebdomadaire du jeudi
Locataire en place depuis 11 ans, fonds acquis 120 000 € en 2015, loyers à jour au 10/08/2026
Passage en SARL du preneur et nouveau bail annoncé pour septembre 2026 : perspective d'un bail neuf de 9 ans
Rendement net de 8,83 % sur un prix FAI de 65 000 €, point mort en 11 ans
Monopropriété : aucune charge de copropriété, aucun travaux voté
Diagnostic amiante négatif et DPE réalisés en août 2026
Ticket d'entrée de 65 000 € pour 150 m² sur trois niveaux, soit 433 € par m²

Points d'attention

Bail de 2015 en tacite prolongation depuis le 01/08/2024 : le preneur peut donner congé à tout moment avec 6 mois de préavis tant que le nouveau bail n'est pas signé
Taxe foncière de 1 005 € par an conservée par le bailleur, soit 15 % du loyer facial
Loyer modeste de 6 743 € par an (45 € par m² par an) : faible marge de revalorisation en dehors de l'indexation
Commune rurale d'environ 1 200 habitants, seconde boucherie-charcuterie présente dans le bourg
Immeuble ancien (avant 1949), local non indépendant au sein d'un bâtiment d'habitation
Aucun dépôt de garantie identifié
Diagnostic électricité et état des risques absents du dossier à ce jour