Description

Le Boutiquier vous propose en exclusivité les murs occupés d'une épicerie fine et traiteur italien avec extraction, exploitée sous l'enseigne Da Floriana, au 43 rue Gallieni à Asnières-sur-Seine, dans les Hauts-de-Seine. Le local, en emplacement numéro 1 dans une rue commerçante du quartier de la Marne, développe une surface totale de 59,30 m², dont 48,95 m² de boutique au rez-de-chaussée d'un seul tenant et 10,35 m² en mezzanine, complétés d'une remise extérieure avec WC et d'une cave en sous-sol. Il dispose d'une extraction en place et d'un accès direct sur cour. La gare d'Asnières-sur-Seine est à environ cinq minutes à pied, au milieu de commerces de bouche de proximité. Les murs sont loués à un restaurant et épicerie fine, locataire indépendant en place depuis 2017, dans le cadre d'un bail commercial ayant pris effet en août 2017 et faisant l'objet d'une offre de renouvellement pour neuf ans. Le loyer net bailleur s'élève à 24 131 € par an, avec des charges annuelles de 440 €. Prix : 330 000 € FAI. Rentabilité nette sur prix FAI : 7,31 %.

Identité

Enseigne

Da Floriana

Typologie

Murs occupés

Pipedrive — 2026-09-25

Statut mandat

Exclusivité

Pipedrive, mandat exclusif — 2026-09-25

Groupe ou réseau

Indépendant

Quartier

Rue Gallieni, quartier de la Marne, à cinq minutes de la gare d'Asnières-sur-Seine

Résumé

Murs occupés d'une épicerie fine et traiteur italien avec extraction, exploités sous l'enseigne Da Floriana depuis 2017 au 43 rue Gallieni à Asnières-sur-Seine, en pied d'immeuble d'une rue commerçante de centre-ville à cinq minutes de la gare. Boutique de 46,90 m² Carrez en rez-de-chaussée avec mezzanine, remise extérieure avec WC et cave. Bail commercial 3/6/9 du 26/07/2017 en tacite prolongation, congé avec offre de renouvellement pour neuf ans à compter du 01/04/2027 sur la base d'un loyer de 24 130,71 € HT HC par an. Prix 330 000 € FAI, soit 7,31 % de rendement sur le loyer d'offre.

Prix et rendement

Prix FAI

330 000 €

Pipedrive — 2026-09-25

Qui paie les honoraires

Acquéreur

Pipedrive — 2026-09-25

Rendement brut / FAIauto

7,31 €

Rendement netauto

7,18 €

Rendement net avec fraisauto

6,68 €

Écart brut / netauto

0,13 €

Multiple de loyerauto

13,7 €

Prix au m²auto

5 565 €

Prix au m² pondéréauto

5 565 €

Frais de notaire estimésauto

24 750 €

Coût total acquisitionauto

354 750 €

Le bail

Nature du bail

Commercial 3/6/9

Bail commercial du 26/07/2017 — 2017-07-26

Date de signature

26 juillet 2017

Bail commercial du 26/07/2017 — 2017-07-26

Date d'effet

1 août 2017

Bail commercial du 26/07/2017, article 4 — 2017-07-26

Période du bail initial

du 1 août 2017 au 31 juillet 2026

Bail commercial du 26/07/2017, article 4 — 2017-07-26

Période du bail renouvelé (offre)

du 1 avril 2027 au 31 mars 2036

Congé avec offre de renouvellement du 04/06/2026 — 2026-06-04

Durée

9 ans (bail initial) ; renouvellement proposé pour 9 ans à compter du 01/04/2027

Bail du 26/07/2017 et congé du 04/06/2026 — 2026-06-04

Durée ferme restante

Aucune période ferme à ce jour : bail en tacite prolongation depuis le 01/08/2026, le locataire peut donner congé à tout moment pour la fin d'un trimestre civil avec 6 mois de préavis ; si le renouvellement au 01/04/2027 est acquis, première faculté de résiliation triennale au 31/03/2030 (3,5 ans)

Bail du 26/07/2017, article 4 ; congé du 04/06/2026 — 2026-06-04

Années restantesauto

0,5 €

Prochaine échéance triennaleauto

2029-08-01 €

Statut du bail

En renouvellement

Congé avec offre de renouvellement du 04/06/2026 — 2026-06-04

Détail du statut

Bail expiré le 31/07/2026 et poursuivi en tacite prolongation depuis le 01/08/2026. Congé avec offre de renouvellement signifié au locataire le 04/06/2026 par commissaire de justice, avec effet au 31/03/2027 à minuit et renouvellement pour 9 ans à compter du 01/04/2027 aux mêmes clauses, à l'exception du loyer proposé à 24 130,71 € HT HC par an. Le locataire dispose des délais légaux pour discuter ce loyer (commission départementale de conciliation ou juge des loyers) ; aucune réponse du locataire au dossier.

Acte de congé du 04/06/2026 (commissaire de justice) — 2026-06-04

Destination du bail

Épicerie fine, vente de produits naturels, huiles essentielles, herbes aromatiques, thés, négoce de produits italiens et restauration rapide sur place ou à emporter, fabrication de plats cuisinés ; toute autre activité soumise à la procédure de déspécialisation (art. L.145-47 et suivants).

Bail commercial du 26/07/2017, article 2.2 — 2017-07-26

Preneur actuel

DA FLORIANA (SAS unipersonnelle)

Bail commercial du 26/07/2017 — 2017-07-26

Clause résolutoire

Oui

Bail commercial du 26/07/2017, article 12 (un mois après commandement resté sans effet) — 2017-07-26

Sous-location autorisée

Non

Bail commercial du 26/07/2017, article 6.15 — 2017-07-26

Travaux et remise en état à la charge du preneur

Le preneur supporte toutes les réparations, réfections et remplacements, même dus à la vétusté, à l'exception des grosses réparations de l'article 606 du Code civil ; entretien et remplacement des fermetures, vitrages, installations (chauffage, conduits, ventilation, électricité) ; peintures refaites tous les 5 ans en cas de dégradation ; mise en conformité aux réglementations à ses frais. Les aménagements réalisés par le preneur restent acquis au bailleur en fin de bail sans indemnité, sauf demande de remise en état d'origine.

Bail commercial du 26/07/2017, articles 5.2, 6.1 à 6.5 — 2017-07-26

Répartition article 606

Grosses réparations de l'article 606 du Code civil à la charge du bailleur ; tout le reste au preneur, y compris ravalement et travaux de vétusté

Bail commercial du 26/07/2017, articles 6.1 et 6.21 — 2017-07-26

Droit de préférence locataire

Applicable (article L.145-46-1 du Code de commerce, non écarté par le bail) : notification du prix et des conditions au locataire à organiser avant la vente

Bail commercial du 26/07/2017 (absence de clause de renonciation) — 2017-07-26

Loyer et indexation

Loyer annuel HT HC

24 130,71 €/an

Offre de renouvellement du 04/06/2026 (loyer du bail de 2017 indexé ILC) — 2026-06-04

Loyer net bailleur

24 130,71 €/an

Pipedrive, loyer net bailleur ; charges et taxe foncière refacturées au preneur selon le bail — 2026-09-25

Passerelle loyer facial vers loyer net

Loyer facial (offre de renouvellement)24 130,71 € HT HC par an

Charges de copropriétérefacturées au preneur (provision 440 € par an)

Taxe foncièreà la charge du preneur selon le bail (article 6.19), montant à documenter

Grosses réparations (art. 606)à la charge du bailleur, non chiffrées

Loyer net bailleur24 130,71 € par an

Bail du 26/07/2017 et congé du 04/06/2026 — 2026-06-04

Loyer mensuelauto

2 011 €

Loyer trimestrielauto

6 033 €

Loyer au m²

407 €/m²/an

Calcul : 24 130,71 € sur 59,30 m² (surface totale de la fiche) — 2026-09-25

Indice de révision

ILC

Bail commercial du 26/07/2017, article 7.5 — 2017-07-26

Périodicité de révision

Triennale

Bail commercial du 26/07/2017, article 7.5 (indexation triennale automatique à la date anniversaire) — 2017-07-26

Indice de base

Dernier ILC publié à la date de prise d'effet du bail (août 2017)

Bail commercial du 26/07/2017, article 7.5 — 2017-07-26

Historique des révisions

Date	Loyer annuel HT HC	Base
01/08/2017	18 000 €	Palier contractuel année 1
01/08/2018	19 000 €	Palier contractuel année 2
01/08/2019	20 000 €	Loyer contractuel de référence
01/04/2027	24 130,71 €	Offre de renouvellement, loyer de 2017 indexé ILC

Bail du 26/07/2017, article 7.1 ; congé du 04/06/2026 — 2026-06-04

Note sur le loyer

Loyer contractuel de 20 000 € HT HC (2017), avec paliers à 18 000 € et 19 000 € les deux premières années. L'indexation triennale prévue au bail ne semble pas avoir été appliquée : le congé du 04/06/2026 indique que le loyer « aurait dû s'élever » à 24 130,71 €. Ce montant est celui de l'offre de renouvellement ; il ne devient définitif qu'avec l'accord du locataire ou une fixation judiciaire.

Bail du 26/07/2017 et congé du 04/06/2026 — 2026-06-04

Modalités de paiement

Mensuel, à échoir, le 1er de chaque mois, par virement permanent

Bail du 26/07/2017, article 7.1 ; Pipedrive — 2026-09-25

Charges et fiscalité

Taxe foncière refacturée

Oui

Bail commercial du 26/07/2017, article 6.19 (impôt foncier à la charge du preneur) — 2017-07-26

Provisions de charges appelées au locataire

440 €/an

Bail commercial du 26/07/2017, annexe 3 ; Pipedrive — 2017-07-26

Répartition des charges

Charges de copropriété et prestations communesLocataire (provision trimestrielle, régularisation annuelle)

Taxe foncière et taxes additionnellesLocataire

Taxe d'enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayageLocataire

Assurances de l'immeuble (quote-part)Locataire

Honoraires de syndic et de gestion (quote-part)Locataire

Entretien, réparations, ravalement, vétustéLocataire

Grosses réparations article 606Bailleur

Impôts dont le bailleur est le redevable légal (CET du bailleur)Bailleur

Bail commercial du 26/07/2017, articles 6.19, 6.21, 7.4 et annexe 4 — 2017-07-26

Régime de copropriété

Copropriété régie par un règlement du 11/10/1956 ; lot 56 (boutique en rez-de-chaussée, 182/10 000èmes) et lot 93 (cave n° 11 au sous-sol, 2/10 000èmes) ; parcelle cadastrée section AQ n° 50, 72 à 74 avenue de la Marne et 43 rue Gallieni

Bail commercial du 26/07/2017, article 2.1 ; règlement de copropriété au dossier — 2017-07-26

Loyer netauto

23 691 €

Surfaces

Surfaces par niveau

Niveau	m² au sol	m² Carrez	Nature
Rez-de-chaussée	48,80	46,90	Boutique d'un seul tenant, accès direct sur cour
Mezzanine	10,35	hors Carrez	Stockage
Remise extérieure	4,15	hors Carrez	Réserve avec WC
Sous-sol	non mesurée	non mesurée	Cave (lot 93)

Certificat de superficie URBAN Diagnostics du 13/01/2017 (annexe 1 du bail) — 2017-01-13

Surface pondérée

52,06 m2

Pipedrive — 2026-09-25

Source du mesurage

Certificat de superficie de diagnostiqueur (URBAN Diagnostics Immobilier) du 13/01/2017 annexé au bail : 46,90 m² loi Carrez, 63,30 m² au sol remise comprise

Annexe 1 du bail commercial du 26/07/2017 — 2017-01-13

Date du mesurage

13 janvier 2017

Certificat de superficie URBAN Diagnostics — 2017-01-13

Surface fiscale vs mesurée

Surface de la fiche 59,30 m² (rez-de-chaussée 48,95 m² et mezzanine 10,35 m²) ; certificat de 2017 : 63,30 m² au sol remise comprise, dont 46,90 m² Carrez

Pipedrive et certificat de superficie du 13/01/2017 — 2026-09-25

Le local

Configuration

Boutique en rez-de-chaussée d'un seul tenant (deuxième porte à gauche de l'entrée de l'immeuble), accès direct sur la cour, mezzanine de stockage, remise extérieure avec WC dans la cour, cave n° 11 en sous-sol

Bail commercial du 26/07/2017, article 2.1 — 2017-07-26

Extraction

Oui

Pipedrive, équipements restaurant — 2026-09-25

WC

WC dans la remise extérieure, avec droit d'usage en commun des WC de la cour ; toilettes accessibles PMR réalisées par le preneur en 2017

Bail du 26/07/2017, article 2.1 et annexe 2 — 2017-07-26

Dernière rénovation

2017, aménagements du preneur à son entrée : toilettes PMR, électricité, plomberie, peinture, éclairage, porte d'entrée et peinture de façade

Bail du 26/07/2017, annexe 2 (descriptif des travaux d'aménagement) — 2017-07-26

Équipements

Extraction en place
Mezzanine de stockage
Cave en sous-sol (lot 93)
Remise extérieure avec WC
Accès direct sur cour
Toilettes accessibles PMR

Bail du 26/07/2017 et Pipedrive — 2026-09-25

Vidéo de visite

https://www.loom.com/share/1b60248fbc994bf1a04950a8987ac164

Pipedrive, vidéo Loom — 2026-09-25

Diagnostics

État des risques ERP

Réalisé

Annexe 5 du bail du 26/07/2017 (commune couverte par le PPRI de la Seine dans les Hauts-de-Seine) — 2017-07-26

Le locataire

Raison sociale

DA FLORIANA

Registre du commerce (recherche-entreprises.api.gouv.fr) — 2026-09-25

Forme juridique

SAS unipersonnelle

Registre du commerce — 2026-09-25

SIREN

830 027 660

Registre du commerce — 2026-09-25

Capital social

7 500 €

Pappers — 2026-09-25

Date de création

1 juin 2017

Registre du commerce — 2026-09-25

Dirigeant

Floriana Tringale, présidente depuis le 02/06/2017

Pappers — 2026-09-25

Activité

Épicerie fine, négoce de produits italiens et restauration rapide (NAF 47.29Z), pizzas et plats faits maison

Pappers et site dafloriana.fr — 2026-09-25

Effectif

3 à 5 salariés (donnée 2022)

Pappers — 2026-09-25

Procédures collectives

Aucune (Pappers, 25/09/2026)

Pappers — 2026-09-25

Ancienneté dans les lieux

Depuis le 01/08/2017 (bail d'origine), soit plus de 9 ans

Bail commercial du 26/07/2017 — 2017-07-26

Note en ligne

Tripadvisor : 4,7/5 sur 20 avis, dernier avis en décembre 2025, classé 18e sur 191 restaurants d'Asnières-sur-Seine

Tripadvisor, consulté le 25/09/2026 — 2026-09-25

Présence en ligne

Site dafloriana.fr (label 100 % fait maison, pizzas et traiteur), Instagram @daflorianasnieres, page Facebook Da Floriana

Site dafloriana.fr, consulté le 25/09/2026 — 2026-09-25

Emplacement

Classement

N°1

Pipedrive (centre-ville, rue prime) et description du bien — 2026-09-25

Type d'emplacement

Centre-ville, rue commerçante prime, pied d'immeuble, au milieu des commerces de bouche du quartier de la Marne

Pipedrive — 2026-09-25

Transports

Gare d'Asnières-sur-Seine (Transilien lignes J et L, Paris Saint-Lazare en une dizaine de minutes)environ 5 minutes à pied

Buslignes 165, 238 et 277

Pipedrive, commentaire prospect — 2026-09-25

Commerces à proximité

Pharmacie
Boulangerie
Boucherie
Fromagerie
Commerces de bouche de proximité de la rue Gallieni

Note Pipedrive du 28/07/2026 — 2026-07-28

Zone de chalandise

Asnières-sur-Seine compte environ 87 000 habitants (INSEE), commune résidentielle dense des Hauts-de-Seine en première couronne, limitrophe de Clichy, Gennevilliers, Bois-Colombes et Courbevoie ; clientèle de quartier fidélisée et flux de la gare.

INSEE, population municipale — 2026-09-25

Projection d'encaissement

Cumul des loyers nets encaissés

7,5 ans avec 2 % d'indexation annuelle193 200 €

15 ans avec 2 % d'indexation annuelle417 300 €

20 ans avec 2 % d'indexation annuelle586 300 €

7,5 ans sans indexation181 000 €

15 ans sans indexation362 000 €

20 ans sans indexation482 600 €

Calcul Le Boutiquier sur le loyer net de 24 130,71 € par an — 2026-09-25

Méthode

Cumul = loyer net annuel × ((1,02^n − 1) / 0,02) pour une indexation de 2 % par an, et loyer net × n sans indexation ; montants arrondis à la centaine d'euros. L'hypothèse de 2 % est une convention de calcul, hors plus-value de revente, hors fiscalité et hors éventuels travaux de l'article 606 ; elle ne constitue pas une prévision.

Point mort

Environ 13 ans : le cumul des loyers nets à 2 % d'indexation atteint le coût total d'acquisition de 354 800 € (prix FAI de 330 000 € majoré de 7,5 % de frais) au bout de 13,1 ans

Calcul Le Boutiquier — 2026-09-25

Points forts et points d'attention

Points forts

Emplacement n°1 en pied d'immeuble, rue Gallieni commerçante, à cinq minutes de la gare d'Asnières (lignes J et L)
Locataire indépendant en place depuis août 2017, société sans procédure collective, note Tripadvisor 4,7/5
Extraction en place, mezzanine, cave et remise avec WC : local complet pour la restauration
Bail net pour le bailleur : charges, taxe foncière et travaux hors article 606 à la charge du preneur
Renouvellement proposé pour 9 ans à compter du 01/04/2027 sur un loyer de 24 130,71 €, soit 7,31 % sur le prix FAI
Vendeur sans crédit en cours, vente rapide souhaitée

Points d'attention

Le loyer de 24 130,71 € est celui de l'offre de renouvellement, non encore accepté par le locataire ; le loyer contractuel du bail expiré est de 20 000 € (6,06 % sur le prix FAI)
L'indexation triennale ILC prévue au bail ne semble pas avoir été appliquée depuis 2017
Bail en tacite prolongation depuis le 01/08/2026 : aucune période ferme tant que le renouvellement n'est pas acquis
Droit de préférence du locataire (L.145-46-1) à purger avant la vente
Montant de la taxe foncière non documenté au dossier, même si le bail la met à la charge du preneur
Comptes du locataire déposés en confidentialité : chiffre d'affaires non public
Le bail de 2017 comporte une option TVA alors que la fiche indique un loyer non assujetti : régime à confirmer

Détails de surface

Surface totale

59.3 m²

Surface RDC

48.95 m²

Surface étages supérieurs

10.35 m²

Emplacement

43 Rue Gallieni, Asnières-sur-Seine, France, Asnières-sur-Seine

Exclusivité · Murs occupés épicerie fine traiteur italien avec extraction Da Floriana, 43 rue Gallieni · Asnières-sur-Seine (92) · Rentabilité 7,31 %

Description

Identité

Prix et rendement

Le bail

Loyer et indexation

Charges et fiscalité

Surfaces

Le local

Diagnostics

Le locataire

Emplacement

Projection d'encaissement

Points forts et points d'attention

Détails de surface

Emplacement

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