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Murs occupés salon de coiffure, 18 boulevard de la République · Agen (47) · Rentabilité 8,09 %

Agen - Secteur disponible sur demande

222 500 €

Surface: 89 m²

Photo 1 - Murs occupés salon de coiffure, 18 boulevard de la République · Agen (47) · Rentabilité 8,09 %

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Type

local commercial

Surface

89 m²

Prix

222 500 €

Statut

Occupé

Description

Le Boutiquier propose à la vente les murs occupés d'un salon de coiffure en centre-ville d'Agen (47). Idéalement situé sur l'axe commerçant principal, il bénéficie d'une belle vitrine sur boulevard et d'un fort passage piéton. Surface : 89 m² au rdc Loyer annuel : 18 000 € net bailleur Prix: 222 500 € FAI, Rendement : 8.09 % Réf. BO3-2257 Le Boutiquier

Identité

Typologie: Murs occupés
Statut mandat: Mandat simple
Enseigne: Hair Lounge
Groupe ou réseau: Indépendant

Quartier: Centre-ville, boulevard de la République
Résumé: Murs d'un local commercial de plain-pied d'environ 89 m² sur le boulevard de la République, axe commerçant du centre-ville d'Agen, l'hôtel de ville étant au bout de la rue. Les murs sont loués depuis janvier 2025 au salon de coiffure Hair Lounge (SARL C&E Cassandre et Eva) par un bail commercial de 9 ans avec indexation annuelle sur l'ILC. Le loyer est de 18 000 € HT HC par an ; la taxe foncière et les charges sont refacturées au preneur et les loyers sont soumis à la TVA. Prix de 222 500 € FAI, soit une rentabilité nette de 8,09 %.

Prix et rendement

Prix FAI: 222 500 €
Rentabilité nette sur prix FAI: 8,09 %
Prix au m² pondéré: 2 500 €/m²
Rendement brut / FAI: 8,09 %
Multiple de loyer: 12,4 x
Prix au m²: 2 500 €/m²
Frais de notaire estimés: 16 688 €
Coût total acquisition: 239 188 €

Qui paie les honoraires: Acquéreur

Le bail

Années restantes: 7,2 ans

Nature du bail: Commercial 3/6/9
Date d'effet: 1 janvier 2025
Durée: 9 ans
Statut du bail: En cours
Clause résolutoire: Oui
Sous-location autorisée: Non
État des lieux d'entrée: Oui

Période du bail: du 1 janvier 2025 au 31 décembre 2033
Durée ferme restante: 1,3 an, jusqu'au 31/12/2027 (prochaine faculté de congé triennal du preneur ; échéance triennale suivante au 31/12/2030) ; fin du bail au 31/12/2033
Destination du bail: Exploitation exclusive d'un fonds de commerce de salon de coiffure : salon de coiffure mixte et vente de produits et accessoires se rattachant à la coiffure. Activités connexes ou complémentaires possibles dans les conditions de l'article L 145-47 du Code de commerce.
Preneur actuel: SARL C&E Cassandre et Eva (enseigne Hair Lounge)
Clause de remise en état / travaux à la charge du preneur: Le preneur prend les lieux en l'état et assure à ses frais l'entretien, le remplacement et la sécurité des portes, vitrines, rideaux et devantures. Les améliorations restent acquises au bailleur sans indemnité ; le bailleur peut exiger la remise en état primitif en fin de bail, sauf travaux autorisés sans cette condition.
Répartition article 606: Grosses réparations de l'article 606 du Code civil et travaux de vétusté ou de mise en conformité qui en relèvent à la charge du bailleur (article R 145-35)

Loyer et indexation

Loyer annuel HT HC: 18 000 €/an
Loyer net bailleur: 18 000 €/an
Loyer mensuel: 1 500 €/mois
Loyer trimestriel: 4 500 €/trim.
Loyer au m²: 202,25 €/m²/an

Indice de révision: ILC
Périodicité de révision: Annuelle
Clause recettes: Non
TVA sur les loyers: Oui

Indice de base: ILC du 2e trimestre 2024, soit 136,72
Modalités de paiement: Mensuel, d'avance le 5 de chaque mois, par virement
Franchise ou palier en cours: Aucun palier en cours. Le loyer a été ramené à 1 000 € HT par mois de janvier à mars 2025 pour tenir compte des travaux du preneur ; il est de 1 500 € HT par mois depuis le 01/04/2025.

Passerelle loyer facial → loyer net

Loyer facial HT HC: 18 000 €
Taxe foncière (1 400 €), refacturée au preneur: 0 €
Charges, refacturées au preneur: 0 €
Loyer net bailleur: 18 000 €

Historique des révisions

Date	Loyer annuel	Base
01/01/2025	18 000 €	Loyer initial ; ILC T2 2024 = 136,72

Charges et fiscalité

Taxe foncière: 1 400 €/an
Provisions de charges appelées au locataire: 1 440 €/an
Charges annuelles: 1 200 €/an

Taxe foncière refacturée: Oui

Travaux à prévoir: Aucun travaux réalisé par le bailleur au cours des trois années précédant le bail ni envisagé pour les trois années suivantes (Annexe 2 du bail : néant).
Régime de copropriété: Copropriété de deux copropriétaires selon le mandant, sans charges de copropriété significatives ; parcelle cadastrée section BH n° 188

Répartition des charges

Taxe foncière et taxes additionnelles: Locataire
Taxes locatives, TEOM: Locataire
Consommations (eau, électricité, chauffage): Locataire
Entretien des vitrines, portes, rideaux et devantures: Locataire
Grosses réparations article 606 et mises en conformité qui en relèvent: Bailleur
Impôts dont le bailleur est redevable légal, hors taxe foncière: Bailleur

Surfaces

Surface pondérée: 89 m²
Linéaire de vitrine: 20 ml

Source du mesurage: Bail (surface d'environ 89 m²), sans mesurage de géomètre au dossier
Surface fiscale vs mesurée: 89 m² au bail ; 98 m² de surface de référence retenue par le diagnostiqueur dans le DPE

Surfaces par niveau

Niveau	m²	Nature
Rez-de-chaussée	89	Local commercial (salon)
Total	89

Le local

Extraction: Non
Climatisation: Oui
Année de construction: Entre 1948 et 1974

Configuration: Local commercial de plain-pied d'environ 89 m² en rez-de-chaussée d'un immeuble en copropriété, avec vitrine sur le boulevard de la République. Menuiseries métalliques en double vitrage ; chauffage et climatisation par pompe à chaleur air/air ; ventilation par ouvrants.
Chauffage: Pompe à chaleur air/air individuelle, installée entre 2008 et 2014, avec programmateur

Équipements

Vitrine sur le boulevard de la République
Pompe à chaleur air/air réversible (chauffage et climatisation)
Fenêtres fixes métalliques en double vitrage à isolation renforcée
Aménagement de salon de coiffure réalisé par le preneur en 2025

Diagnostics

Date du DPE: 28 novembre 2024
Amiante: Négatif
État des risques ERP: Réalisé

DPE: DPE vierge : consommations non estimées faute de factures disponibles ; valable jusqu'au 27/11/2034
Détail de l'état des risques: Immeuble situé dans le périmètre d'un plan de prévention des risques naturels approuvé le 22/01/2018 (mouvement de terrain), sans prescription de travaux au règlement du PPRN.

Le locataire

Capital social: 500 €

Raison sociale: C&E Cassandre et Eva
Forme juridique: SARL
SIREN: 983 176 975
Date de création: 5 janvier 2024

Dirigeant: Cassandra Ricardo et Eva Mesnil, cogérantes depuis le 20/06/2024
Groupe d'appartenance / réseau: Indépendant ; deux établissements actifs sur la commune (siège et local objet de la vente)
Effectif: Deux coiffeuses associées et au moins un salarié
Procédures collectives: Aucune (Pappers, 26/09/2026) ; société active, comptes 2024 et 2025 déposés
Ancienneté dans les lieux: Bail à effet du 01/01/2025 ; siège transféré à l'adresse le 01/09/2025
Ancienneté de l'activité à l'adresse: Salon de coiffure à cette adresse depuis une dizaine d'années, repris en 2025 par l'équipe actuelle
Note Planity: 5,0/5 sur 171 avis, dernier avis le 23/09/2026
Présence en ligne: Réservation en ligne sur Planity ; salon référencé sur Agen Commerces et Pages Jaunes

Emplacement

Classement: N°1

Type d'emplacement: Centre-ville, axe commerçant, pied d'immeuble
Stationnement: Stationnement payant sur voirie et parkings publics du centre-ville
Projets d'aménagement: Agen fait partie des villes du programme national Action Cœur de Ville, consacré à la revitalisation commerciale et résidentielle du centre-ville.
Zone de chalandise: Agen, préfecture du Lot-et-Garonne, compte environ 32 000 habitants ; l'Agglomération d'Agen en réunit environ 100 000. Ville située entre Bordeaux et Toulouse, pôle administratif, judiciaire et commercial de son département.

Transports

Gare SNCF d'Agen (TGV, Intercités, TER): Environ 1 km
Bus urbains: Réseau Tempo, lignes du centre-ville

Commerces à proximité

Hôtel de ville d'Agen au bout du boulevard
Commerces, banques et services du boulevard de la République
Local précédemment occupé par une agence bancaire, puis par un salon de coiffure

Retour sur investissement

Méthode: Investissement de départ : coût total d'acquisition de 239 200 € (prix FAI de 222 500 € majoré d'environ 7,5 % de frais de notaire). Loyers nets : loyer net bailleur actuel de 18 000 € par an, encaissé chaque année sans vacance. Revente : en fin de période, au même taux de rendement qu'à l'achat, soit le prix FAI revalorisé comme le loyer (2 % par an dans le premier tableau, sans revalorisation dans le second). Total perçu = loyers nets cumulés + prix de revente ; multiple = total perçu ÷ coût total ; TRI = taux de rendement interne annuel de l'opération. Hypothèses indicatives, avant fiscalité, frais de revente et financement ; montants arrondis à la centaine d'euros.

Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	197 100 €	271 200 €	468 300 €	1,96 fois	9,0 %
15 ans	311 300 €	299 500 €	610 700 €	2,55 fois	9,2 %
20 ans	437 400 €	330 600 €	768 000 €	3,21 fois	9,4 %

Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	180 000 €	222 500 €	402 500 €	1,68 fois	7,0 %
15 ans	270 000 €	222 500 €	492 500 €	2,06 fois	7,3 %
20 ans	360 000 €	222 500 €	582 500 €	2,44 fois	7,4 %

Points forts et points d'attention

Points forts

Rentabilité nette de 8,09 % sur le prix FAI, la taxe foncière et les charges étant refacturées au preneur
Bail commercial récent à effet du 01/01/2025, jusqu'au 31/12/2033, avec indexation annuelle automatique sur l'ILC
Boulevard de la République, axe commerçant du centre-ville d'Agen, avec l'hôtel de ville au bout de la rue
Salon très bien noté : 5,0/5 sur 171 avis Planity, avis récents en septembre 2026
Local de plain-pied climatisé, avec une activité de coiffure implantée à l'adresse depuis une dizaine d'années
Aucun matériau amiante repéré et aucun travaux prévu par le bailleur sur trois ans (annexe du bail)

Points d'attention

Preneur récent : société créée en janvier 2024, au capital de 500 €, installée à l'adresse depuis 2025
Première faculté de congé triennal du preneur au 31/12/2027, soit 1,3 an de durée ferme restante
Loyer de 202 € HT HC par m² et par an, à apprécier au regard des valeurs locatives du centre d'Agen
DPE vierge : consommations non estimées faute de factures
Immeuble situé dans le périmètre d'un plan de prévention des risques de mouvement de terrain (approuvé en 2018)
Droit de préférence du locataire (article L 145-46-1 du Code de commerce) à purger avant la vente