VENTE DE DROIT AU BAIL

Dans le cadre d’un départ en retraite ou non la déspécialisation du bail peut être un élément essentiel à considérer lors de la cession d’un bail commercial. En effet, le locataire sortant souhaitant céder son bail à un repreneur peut être confronté à la nécessité de déspécialiser le bail si l’activité du repreneur est différente de celle initialement prévue dans le contrat de bail.

La déspécialisation du bail, qu’elle soit partielle ou plénière, peut faciliter la cession du bail commercial en élargissant le spectre des repreneurs potentiels et en permettant au repreneur de mener à bien son projet professionnel. Cependant, le processus de déspécialisation peut être complexe et nécessite une bonne connaissance des aspects juridiques et réglementaires liés aux baux commerciaux.

Dans ce contexte, l’agence Le Boutiquier, spécialisée dans les transactions commerciales depuis 2014, peut accompagner les locataires sortants et les repreneurs dans la déspécialisation du bail lors d’une vente pour départ en retraite. L’agence met à disposition de ses clients une équipe de professionnels expérimentés, qui les conseille et les accompagne tout au long de la transaction, en tenant compte des spécificités de la situation.

L’agence Le Boutiquier peut notamment aider le locataire sortant à :

• Évaluer la nécessité de déspécialiser le bail en fonction de l’activité du repreneur et des clauses du bail en cours.
• Préparer et présenter une demande de déspécialisation auprès du bailleur, en exposant les motifs légitimes et sérieux justifiant la modification de l’activité.
• Négocier avec le bailleur les conditions de la déspécialisation et les éventuelles modifications du bail, telles que la révision du loyer ou l’ajout de garanties supplémentaires.
• Assurer le suivi administratif et juridique de la déspécialisation, notamment en suivant la rédaction des avenants nécessaires au contrat de bail.

En faisant appel à l’agence Le Boutiquier pour accompagner la déspécialisation du bail dans le cadre d’une cession, les locataires sortants et les repreneurs bénéficient d’un service personnalisé et d’une expertise reconnue pour assurer le succès de leur transaction. L’agence met en avant ses nombreuses années d’expérience et son professionnalisme pour offrir à ses clients la sécurité et la sérénité nécessaires à la réussite de leur projet de cession ou d’acquisition de bail commercial.

En outre, l’agence Le Boutiquier dispose d’un large réseau de contacts et d’une base de données actualisée, ce qui lui permet de proposer un vaste choix de locaux commerciaux avec droit au bail à la vente, dans des emplacements stratégiques et à des prix compétitifs. L’agence est également en mesure de fournir des conseils et des ressources pour faciliter le financement de l’achat du droit au bail, ainsi que la réalisation des travaux nécessaires à l’aménagement des locaux.

Lagence Le Boutiquier est votre partenaire de confiance pour concrétiser un projet de vente de droit au bail. 

Combien vaut mon droit au bail ?

Estimer la valeur d’un droit au bail est une étape cruciale pour les propriétaires qui souhaitent vendre ou céder leur bail commercial. Plusieurs méthodes et facteurs doivent être pris en compte pour évaluer correctement un droit au bail. Voici quelques-uns des principaux facteurs à considérer :

• Emplacement : Un emplacement stratégique, avec une forte visibilité et un flux de clientèle important, peut augmenter la valeur du droit au bail. La proximité des transports en commun, des zones résidentielles et des autres commerces est également un facteur déterminant.
• Durée restante du bail : La durée restante du bail est un élément clé dans l’évaluation du droit au bail. Un bail avec une longue durée restante est généralement plus attractif pour les acquéreurs et peut donc avoir une valeur plus élevée.
• Montant du loyer : Le montant du loyer actuel, ainsi que les conditions de révision et d’indexation, peuvent influencer la valeur du droit au bail. Un loyer faible par rapport au marché local peut rendre le droit au bail plus attractif pour les acheteurs potentiels.
• Charges et travaux : Les charges et les travaux éventuellement à prévoir peuvent également impacter la valeur du droit au bail. Si le locataire est responsable de l’entretien et des réparations, un bien nécessitant d’importants travaux peut diminuer la valeur du droit au bail.
• Clause de déspécialisation : La possibilité de changer l’activité exercée dans le local commercial, grâce à une clause de déspécialisation, peut augmenter la valeur du droit au bail, car elle offre une plus grande flexibilité aux futurs locataires.
• Conditions de cession : Les conditions de cession du bail, notamment l’accord du bailleur et les éventuelles indemnités ou droits de préemption, peuvent également influencer la valeur du droit au bail.

Pour estimer la valeur d’un droit au bail, il est recommandé de faire appel à un expert, tel qu’un agent immobilier spécialisé dans les transactions commerciales ou un expert-comptable. L’agence Le Boutiquier, spécialisée dans les transactions commerciales depuis 2014, est le partenaire idéal pour accompagner les propriétaires dans cette démarche, grâce à son expertise et sa connaissance approfondie du marché.

Céder son droit au bail en 10 étapes : 

1. Évaluation du DAB : Estimez la valeur du droit au bail en tenant compte de l’emplacement, de la surface, des conditions du bail et de la demande sur le marché. Considérez de faire appel à Le Boutiquier pour une estimation professionnelle.
2. Préparation des documents : Rassemblez tous les documents relatifs au bail, tels que le contrat de bail, les quittances de loyer, les factures de charges et les éventuelles autorisations administratives. Le Boutiquier peut vous aider à préparer les documents nécessaires.
3. Réalisation de diagnostics : Effectuez les diagnostics immobiliers obligatoires, tels que le diagnostic de performance énergétique (DPE) et le diagnostic amiante. Le Boutiquier peut vous recommander des experts pour réaliser ces diagnostics.
4. Annonces et promotion : Préparez une annonce détaillée et attrayante, et diffusez-la sur les plateformes spécialisées en immobilier commercial, les réseaux sociaux et auprès de votre réseau professionnel. Le Boutiquier dispose d’une expertise dans la promotion de ce type de biens.
5. Sélection des candidats : Évaluez les candidatures des acheteurs potentiels en fonction de leur solvabilité, de leur expérience dans le secteur et de la pertinence de leur projet. Le Boutiquier peut vous aider à sélectionner les meilleurs candidats.
6. Visites et négociations : Organisez des visites du local pour les acheteurs intéressés et engagez des négociations sur le prix du DAB et les conditions de cession. Les agents de Le Boutiquier sont des experts en négociation dans l’immobilier commercial.
7. Demande de déspécialisation (étape bis) : Si le nouvel acquéreur souhaite exercer une activité différente de celle autorisée dans le bail, il faudra demander une déspécialisation. Cette demande doit être soumise au bailleur, qui pourra l’accepter ou la refuser. S’il l’accepte, un avenant au bail devra être rédigé pour officialiser le changement d’activité. Le Boutiquier peut vous accompagner dans cette démarche.
8. Rédaction du compromis de vente : Une fois qu’un accord a été trouvé (et la déspécialisation accordée, si nécessaire), rédigez un compromis de vente en collaboration avec un avocat ou un notaire, et faites-le signer par les deux parties. Le Boutiquier peut vous assister dans la rédaction du compromis de vente.
9. Notification au bailleur : Informez le bailleur de votre intention de céder le bail et présentez-lui le candidat retenu. Le bailleur dispose d’un droit de préemption et peut refuser la cession pour un motif légitime. Le Boutiquier peut faciliter la communication avec le bailleur.
10. Signature de l’acte de cession : Si le bailleur accepte la cession, les deux parties signent l’acte de cession du droit au bail devant un notaire ou un avocat. Le Boutiquier peut vous accompagner lors de la signature de l’acte de cession définitif.